Tributación IRPF: CONTRATO DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN.

    En un contrato de alquiler con opción a compra existen tres hechos imponibles distintos a efectos del IRPF:

1. Rentas periódicas de alquiler.


2. Ejercicio de la opción de compra.


3. Venta definitiva del inmueble.

1. Rentas periódicas de alquiler.

    Las rentas que se perciben periódicamente (mensuales, trimestrales, etc.) durante el tiempo que el inmueble se encuentra alquilado, y que incluso pueden suponer en un futuro la minoración del importe a cobrar por la venta definitiva del mismo, se consideran rendimientos del capital inmobiliario (artículo 22.1 LIRPF) y tributan en la base general del impuesto (artículo 48 de la LIRPF), junto con otros ingresos como los del trabajo o actividades económicas, a los tipos derivados de la escala general del impuesto.


    Tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador, los que cumplan con lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF, que dispone que "tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza".

    Mencionar a título informativo, que este arrendamiento se considerará una actividad económica, cuando se cumpla con el requisito de contar con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para gestionar la actividad, tal como exige el artículo 27.2 de la LIRPF.

1.1. Impago

    De acuerdo con el artículo 14.1 de la Ley del IRPF, los rendimientos íntegros del capital inmobiliario deben imputarse al periodo impositivo en que sean exigibles por el perceptor, es decir, aunque no hayan sido cobrados aún. Sin embargo, existe una excepción que permite al arrendador computar como gasto (en la partida "Saldos de dudoso cobro") aquellas rentas impagadas siempre que se cumplan dos condiciones simultáneas (Artículo 13.e del Reglamento del IRPF, créditos incobrables):

1. Que hayan transcurrido más de seis meses desde el momento en que debieron cobrarse sin haber sido satisfechas.



2. Que se haya iniciado un procedimiento judicial o realizado un requerimiento notarial para reclamar la deuda.

1.2. Reducciones

    Por otra parte, cuando el arrendamiento se refiere a un inmueble destinado a vivienda habitual del inquilino, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite aplicar una serie de reducciones sobre el rendimiento neto positivo obtenido. Para poder aplicar esta reducción, deben cumplirse varios requisitos:

1. El arrendamiento debe ser destinado exclusivamente a vivienda habitual (quedan excluidos los alquileres de temporada, turísticos o a empresas).



2. El arrendador debe identificar correctamente al arrendatario en la declaración de la Renta.

2. Ejercicio de la opción de Compra.

    En segundo lugar y según respaldan las Consultas Vinculantes V1046-25, y V0442-24, la prima que el inquilino paga por obtener el derecho a comprar (opción de compra) la vivienda se califica como una ganancia patrimonial para el arrendador-vendedor, ya que no corresponde a una renta periódica, sino a un ingreso obtenido por la cesión de un derecho. Esta ganancia tributa en la base del ahorro.

3. Venta definitiva del inmueble.

    Finalmente, si el inquilino decide ejercer la opción de compra, se produce una transmisión de la propiedad del inmueble mediante escritura ante Notario. Esta operación genera una nueva ganancia o pérdida patrimonial, (artículo 33.1) que también tributa en la base del ahorro. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 34 y artículo 35 de la LIRPF. Para calcularla, se toma como referencia el precio final de la venta y se deduce el valor de adquisición del inmueble, incluidos los gastos asociados. En este cálculo deben tenerse en cuenta tanto la prima como las rentas del alquiler si se descuentan del precio pactado, ya que en tal caso forman parte del importe efectivamente recibido por la transmisión. Más concretamente:
    

    Los valores de adquisición y de transmisión se determinarán de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF, cuyo tenor literal es el siguiente:

   


    Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre el inmueble.

Pérdida patrimonial

    En caso de que el resultado de la operación no sea una ganancia sino una pérdida patrimonial -por ejemplo, si el valor de adquisición (incluyendo gastos, tributos y mejoras) es superior al valor de transmisión-, esta pérdida puede ser compensada fiscalmente. Según lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF, podrá compensarse en la base del ahorro con otras ganancias patrimoniales obtenidas en el mismo ejercicio y, si tras ello aún queda pérdida pendiente, con un máximo del 25% de los rendimientos del capital mobiliario positivo. De no poder compensarse totalmente en el ejercicio, el remanente podrá aplicarse en los cuatro años siguientes.

EXENCIÓN POR REINVERSIÓN:

    Otro aspecto importante que considerar, en este caso a modo de recordatorio es la posible exención por reinversión en vivienda habitual (la cual tiene su tratamiento específico y detallado). Esta exención (regulada en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley 35/2006) y en el artículo 41 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007) permite no tributar por la ganancia obtenida en la venta de la vivienda habitual si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de un plazo de dos años antes o después de la venta.

    Sin embargo, si la nueva vivienda ya se ha terminado antes de vender la antigua, como ocurre cuando se concede una opción de compra con vencimiento posterior a esos dos años, no se cumple el requisito temporal y no es posible aplicar esta exención. En ese caso, la ganancia patrimonial derivada de la venta futura tributará íntegramente, al no estar cubierta por el beneficio fiscal.

Comentarios

Exención por reinversión en vivienda habitual.

Jurisprudencia y Doctrina

Consulta Vinculante V0686-25. Aplicación de la exención por reinversión por venta de inmueble.
Consulta Vinculante V1046-25. IRPF para arrendamiento con opción a compra y aplicación de la exención.         Consulta Vinculante V0613-25. Exención, IVA y compensación de pérdidas o ganancias por autopromoción. Consulta Vinculante V0442-24. Tratamiento en IRPF arrendamiento con opción a compra de bien inmueble.

Legislación

Artículo 14 Ley 35/2006. Imputación temporal.
Artículo 22 Ley 35/2006. Rendimientos íntegros del capital inmobiliario.
Artículo 23 Ley 35/2006. Gastos deducibles y reducciones.
Artículo 27 Ley 35/2006. Rendimientos íntegros de actividades económicas.
Artículo 33 Ley 35/2006. Concepto.
Artículo 34 Ley 35/2006. Importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales. Norma general.
Artículo 35 Ley 35/2006. Transmisiones a título oneroso.
Artículo 38 Ley 35/2006. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión.
Artículo 48 Ley 35/2006. Integración y compensación de rentas en la base imponible general.
Artículo 49 Ley 35/2006. Integración y compensación de rentas en la base imponible del ahorro.
Artículo 13 RD 439/2007. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.
Artículo 41 RD 439/2007. Exención por reinversión en vivienda  y en entidades de nueva creación.
Artículo 41 bis RD 439/2007. Concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones.