Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

    1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

    a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

    1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º

    2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.

    3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

    4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

    b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

    En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, será igualmente deducible en concepto de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición satisfecho, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

    2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá:

    a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

    b) En un 70 por ciento cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:

    1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.

    2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

    c) En un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

    d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso.

    Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

    Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

    En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.

    3. Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo.

    La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.

  NOTA: Redacción modificada (apartado 2) por Ley 12/2023, de 24 de Mayo.
  NOTA: Redacción modificada (apartado 2) por Ley 11/2021, de 9 de Julio.
  NOTA: Redacción modificada (apartados 2 y 3) por Ley 26/2014, de 27 de noviembre.
  NOTA: Redacción modificada (apartado 2) por Ley 39/2010 PGE para 2011.

Comentarios

Esquema rendimiento de capital inmobiliario.
Reducciones.Rendimientos capital inmobiliario.
Tributación de los alquileres turísticos.
Implicaciones fiscales de la Ley por el derecho a la vivienda.
Deducción gastos relacionados con vehículo necesario para obtener rendimientos de capital inmobiliario.

Jurisprudencia

Consulta vinculante V2766-23. Consideración de un arrendamiento como destinado a vivienda (reducción art. 23.2).
Consulta vinculante V2723-23. IRPF: arrendamiento con opción de compra un inmueble de nuestra propiedad.
Consulta vinculante V1991-23. Deducción gastos de reparación en edificio donde están los locales alquilados.
Consulta vinculante V1965-23. No deducción gastos vehículo en determinación de rendimientos capital inmobiliario.
Consulta vinculante V0716-22. Valor a considerar a efectos de calcular la amortización de un inmueble arrendado.
Consulta vinculante V0026-22. Reducción por arrendamiento de vivienda arrendada a empresa y cedida a trabajador.
Consulta Vinculante V1671-21. Deducibilidad intereses hipoteca vivienda habitual adquisición vivienda alquiler.
Consulta Vinculante V2869-20. Arrendamiento parcial vivienda y base de la deducción.
Consulta Vinculante V2393-20 Deducción pago capital inmobiliario alquiler turístico cálculo rendimiento.
Consulta vinculante V0773-10 Tratamiento d ingresos y deduc.de gastos por reformas nave para arrendar.
Consulta vinculante V1600-10 Consideración gasto deducible de rendimientos íntegros cap.inmobiliario.
Consulta vinculante V2286-10 Deducción de gastos por obras local.
Consulta vinculante V2319-10 Pago de gastos por Comunidad  de propietarios. Deducción.

Legislación

Reglamento de IRPF  Art.13  RD 439/2007 IRPF
Reglamento de IRPF  Art.14  RD 439/2007 IRPF
Reglamento de IRPF  Art.16  RD 439/2007 IRPF

Redacción Anterior

Redacción anterior artículo 23 anterior a Ley 12/2023
Redacción anterior artículo 23 anterior a Ley 26/2014