GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES
TRANSMISIÓN DE BIENES ADQUIRIDOS DESPUÉS DEL 31.12.1994

    De acuerdo con el artículo 34 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el importe correspondiente a la ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición del elemento patrimonial transmitido. Recordemos que las ganancias o pérdidas deben tener de origen la transmisión, ya sea onerosa o lucrativa, de elementos patrimoniales NO afectos.    

Valor de transmisión	Formado por: (+) Importe real de la transmisión.     Importe efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso sería el valor a coger. Si la transmisión hubiese sido realizada a titulo lucrativo o gratuito, dado que no existe valor de transmisión, se tomará por este el valor comprobado a efectos de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, teniendo en cuenta que este nunca podrá ser superior al valor de mercado. (-) Gastos y tributos inherentes al transmitente.     Son todos aquellos gastos generados por la transmisión del elemento patrimonial, así como los tributos necesarios para llevar a cabo la operación. Solo se restarán si es el transmitente el que se hace cargo de estos gastos y tributos.
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Valor de adquisición	Formado por: (+) Importe real de la adquisición.     Al igual que antes, si se hubiese adquirido a titulo lucrativo o gratuito por proceder de alguna herencia, legado o donación, el valor coincidirá con el expresado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones siendo como máximo el valor de mercado.     Consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal se modifica el artículo 36 LIRPF con el objetivo de que el adquirente de un bien a través de un contrato o pacto sucesorio se subrogue en el valor y fecha de adquisición que tenía dicho bien en el causante, siempre que el mismo se transmita antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto o contrato sucesorio o del fallecimiento de este último si fuera anterior.     Se busca impedir una actualización de los valores y fechas de adquisición del elemento adquirido provocando una tributación inferior a si el bien hubiera sido transmitido directamente a un tercero por el titular original.     Así, para determinar la ganancia o pérdida patrimonial del adquirente, podemos distinguir entre que: Se transmita el bien una vez transcurrido cinco años desde la celebración del contrato o pacto sucesorio: aquí el valor y la fecha de adquisición será el declarado en el pacto sucesorio. El bien es transmitido antes del transcurso de cinco desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante: en estos casos se dará la subrogación en el valor y fecha de adquisición (normalmente la ganancia patrimonial será mayor pues al someterla a tributación desde la adquisición inicial del bien el valor de adquisición original será inferior al que ese inmueble tendría en el momento de la formalización del pacto sucesorio, por lo que la diferencia entre el valor de transmisión y adquisición se incrementará considerablemente. Ejemplo     Matrimonio que en 1980 adquiere un inmueble por 60.000 euros y mediante pacto sucesorio se lo transmite a su hijo quien lo incorpora a su patrimonio con el valor actual del inmueble el cual asciende a 180.000 euros. El hijo decide vender el inmueble por 200.000 euros. Solución Hasta 11.07.2021 la ganancia patrimonial sería de 20.000 euros (200.000 - 180.000 euros), con independencia de si han transcurrido cinco años desde la celebración del contrato o pacto sucesorio o no. Con la modificación legal realizada, debemos distinguir el momento en que se produce dicha transmisión: No transcurren 5 años desde la celebración del contrato o pacto sucesorio o el causante ha fallecido antes: la ganancia sería de 140.000 euros (200.000 - 60.000 euros), al subrogarse en el valor de adquisición que el bien tenía para el causante. Transcurren 5 años desde la celebración del pacto o contrato sucesorio: la ganancia patrimonial sería como antes de 11.07.2021, es decir, 20.000 euros. NOTA: Esta modificación normativa tiene efectos desde el 11 de julio de 2021. No obstante, existe un régimen transitorio, para que solamente resulte de aplicación a las transmisiones de bienes efectuadas con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 11/2021 que hubieran sido adquiridos de forma lucrativa por causa de muerte en virtud de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente. (+) Mejoras e inversiones realizadas en el elemento patrimonial.     Sumarán aquí todas aquellas mejoras o inversiones que el transmitente haya destinado al elemento patrimonial, excluyendo de estos los gastos correspondientes a conservación y reparación.     NOTA: El importe satisfecho por el propietario al inquilino con el objetivo de que desaloje el inmueble tendrá la consideración de mejora.     Importante: Las obras realizadas en la mejora de la eficiencia energética de la vivienda se podrán sumar al valor de adquisición si se cumplen los siguientes requisitos: Reducción de la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en al menos un 7 por ciento, contrastado con certificado expedido por un técnico competente. Mejora en el indicador de consumo de energía primaria no renovable en al menos un 30 por ciento, contrastado con certificado anterior. Se consiga una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética "A" o "B", también contrastada con certificado. (+) Gastos y tributos inherentes al comprador.     Aquellos que se hubiesen tenido que satisfacer para su adquisición, quedando excluidos de estos los importes relativos a intereses pagados por el comprador. Por un lado, serán gastos todos aquellos como comisiones, Registro, Fedatario público, etc. Por el otro lado, al hablar de tributos nos referimos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto del Valor Añadido o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si la transmisión se realizó a título lucrativo. (-) Amortizaciones fiscalmente deducibles.     Será computable la amortización de todos aquellos bienes susceptibles de depreciación. No se podrán registrar amortizaciones de bienes como terrenos o valores mobiliarios, puesto que no son susceptibles de depreciación.     NOTA: Las amortizaciones "fiscalmente deducibles" corresponden exclusivamente a los inmuebles o muebles arrendados, a derechos reales de uso y disfrute sobre bienes inmuebles, etc. En todos estos supuestos la amortización se computará independientemente de que se considere gasto, es decir, cuando no se hayan practicado las amortizaciones se restará la amortización mínima.     Esta deducibilidad es ratificada por la propia Dirección General de Tributos, al amparo del artículo 40 del reglamento, en Consulta Vinculante V2421-23 al afirmar que: a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que pueda generarse en la transmisión del inmueble, en la determinación del valor de adquisición el consultante deberá minorar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles (durante el periodo de arrendamiento), con independencia de que las haya practicado o no, según lo expuesto. NOTA: Muy importante conocer cuál es el valor de adquisición cuando hablamos de inmuebles cuyo valor ha sido comprobado por la Administración tributaria.
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GANANCIA O PÉRDIDA PATRIMONIAL

    Por último, debemos hacer mención a la disposición adicional 37ª de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por la que se declarará exento el 50 por 100 de las ganancias patrimoniales generadas por la transmisión de bienes inmuebles adquiridos, a titulo oneroso, entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012. Sin embargo, esta exención dejará de aplicarse cuando el inmueble sea adquirido o transmitido a un cónyuge o familiar de hasta segundo grado de consanguinidad.

Comentarios

Valor de adquisición en inmuebles cuyo valor ha sido comprobado por la Administración tributaria.
Mejora en la eficiencia energética de las viviendas. Mayor valor de adquisición.
¿Que ganancias y pérdidas patrimoniales estarán exentas de tributación?
Fecha en la que se entiende adquirido un inmueble. Ganancia Patrimonial

Legislación

Art. 34 Ley 35/2006 LIRPF. Importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales. Norma general.
Art. 35 Ley 35/2006 LIRPF. Transmisiones a título oneroso.
Art. 36 Ley 35/2006 LIRPF. Transmisiones a título lucrativo.
D.A. 37ª Ley 35/2006 LIRPF. Ganancia patrimonial procedente de transmisión de determinados inmuebles.
Art. 40 Ley 439/2007 RIRPF. Determinación del valor de adquisición.

Jurisprudencia

Consulta vinculante V2421-23. Cómputo de amortizaciones de un inmueble para determinar su valor de adquisición.
Consulta vinculante V2105-23. Los gastos de arquitecto son mayor valor de adquisición en una posible transmisión.
Consulta vinculante V1990-23. Transformar local en viviendas podría considerarse una mejora en una transmisión.
Consulta vinculante V0169-23. Determinación de la ganancia patrimonial por venta de un terreno rústico.
Consulta Vinculante V0585-22. Mayor valor de adquisición de inmueble: Mejora Vs conservación.
Consulta Vinculante V1544-21. Minoración valor transmisión vivienda pago honorarios a la inmobiliaria.
Consulta Vinculante V1259-21. Exención venta vivienda habitual traslado a una residencia de la 3ª edad.
Consulta Vinculante V1247-21. Valor adquisición edificación que no realiza declaración de obra nueva.
Consulta Vinculante V2280-20. Valor adquisición inmueble sin deducir amortización rendimiento capital.
Consulta Vinculante V2625-20. Minoración valor transmisión vivienda por comisión agencia mediadora.
Consulta Vinculante V2232-20. Inclusión coste permuta financiera tipo interés en préstamo hipotecario.
Consulta Vinculante V0101-20. Cálculo del valor de adquisición de parcela heredada.
Consulta Vinculante V2907-19. Valor adquisición vivienda adquirida a cambio de prestar alimento.
Consulta Vinculante V2753-19. Alteración patrimonial por disolución bien inmueble en proindiviso.
Resolución 04603/2016 TEAC. Ganancia patrimonial. Venta finca adquirida por arrendamiento financiero.
Resolución 02344/2009 TEAC. Ganancia patrimonial. Venta de finca adquirida por leasing.