Boletín semanal

Boletín nº08 24/02/2026

CONSULTAS FRECUENTES

¿Tributa la cesión gratuita de una vivienda a un familiar?

La cesión gratuita de bienes entre familiares es una práctica cotidiana en España: padres que dejan un piso a un hijo, tíos que permiten a un sobrino vivir en una segunda vivienda, hermanos que comparten inmuebles sin contraprestación… Sin embargo, su tratamiento fiscal dista de ser intuitivo y suele generar errores en IRPF, IVA e incluso en el ámbito patrimonial. La consulta vinculante V1900-25, de 14 de octubre de 2025, de la Dirección General de Tributos -DGT-, vuelve a recordar los criterios esenciales que deben manejar los profesionales tributarios. Aunque no introduce novedades, sí consolida una doctrina que conviene revisar y ampliar con otros supuestos frecuentes.

Nos gusta la premisa inicialmente utilizada por la DGT en la consulta V1900-25, y nos servinos de ella para desarrollar el presente artículo, de forma que lo que inicialmente habremos de hacer es identificar bien la figura ante la que nos encontramos: propietario que cede el uso de la vivienda a un familiar sin cobrar nada por ello. Para la Administración en estas situaciones:

1. No estamos ante un arrendamiento pues no existe renta o contraprestación. Sin precio, no hay contrato de arrendamiento en el sentido civil ni, por tanto, rendimientos del capital inmobiliario que declarar.
2. Tampoco se constituye un usufructo: el titular no transmite un derecho real separado de la nuda propiedad; mantiene la plena propiedad y simplemente permite el uso.
3. Lo que existe es una cesión gratuita de uso, que, por sí sola, no genera rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, pero sí, como veremos, la imputación de una renta inmobiliaria.

¿Qué ocurre si no se acredita la gratuidad?

Aquí entra la segunda pieza del puzzle: la presunción de onerosidad del artículo 6.5 Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -LIRPF-, según la cual, con carácter general, las prestaciones de bienes o servicios se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario.

Aplicado este hecho a la cesión de vivienda debemos extraer las siguientes conclusiones:

1. Si no se acredita que la cesión es gratuita, la Agencia Estatal de la Administración Tributaria -AEAT- puede presumir que existe un alquiler y, por tanto, imputar un rendimiento del capital inmobiliario por un importe equivalente al valor de mercado de la renta.
2. Si se acredita la gratuidad, desaparece la base para hablar de rendimientos del capital inmobiliario: no hay renta, luego no hay rendimiento.

Y, sino queremos dejar nada en el aire, señalar que en los casos donde no se acredite la gratuidad de la cesión, de acuerdo con el artículo 40.1 de la LIRPF:

Pero claro, tenemos que contemplar "un matiz" en el caso de familiares, pues el artículo 24 de la LIRPF establece que cuando el arrendatario sea pariente hasta tercer grado, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulta de las reglas de imputación de rentas inmobiliarias (2% ó 1,1% del valor catastral).

Esta circunstancia nos lleva a concluir nuestra etapa en prácticamente "casi la misma línea de meta" que contempla la consulta vinculante V1900-25 para las cesiones de uso gratuítas a familiares: esta no supone un arrendamiento pero no elimina la obligación de imputar una renta inmobiliaria por ese inmueble. De una forma básica y gráfica, podríamos sintetizarlo: