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Boletín nº20 20/05/2025

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Fiscalidad de la permuta de inmuebles: no basta con calcular impuestos.

El Código Civil nos define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Si dos particulares que no actúan en condición de empresario permutan dos inmuebles, ellos no están realizando una operación sujeta al IVA, ambos estarán realizando una operación sujeta al ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, debiendo tributar al tipo establecido por la Comunidad Autónoma, véase la Consulta Vinculante V1742-17 de la Dirección General de Tributos.

En el ámbito de la plusvalía municipal se producirá el hecho imponible y devengo de la misma, si estamos hablando de bienes inmuebles.

En el Impuesto sobre la Rentas de las Personas Físicas se producirá una alteración patrimonial y, deberá determinarse la ganancia o pérdida patrimonial de acuerdo con el artículo 37.1.h) de la Ley del IRPF por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:

• El valor de mercado del bien o derecho entregado.

• El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio.

Pero donde se complica el tratamiento de la operación es cuando aparace el IVA, algo que se produce habitualmente en la permuta de terrenos a cambio de obra futura.

En primer lugar, deberá atenderse a si la entrega del terreno se está realizando por alguien que actúa en la condición de empresario o no. El artículo 5 de la Ley 37/1992 (LIVA) considera empresarios a aquellos que efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones, destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación, o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente y, se adquiere tal condición en el momento que se ha iniciado un proceso urbanizador asumiendo los costes del mismo.

En la permuta de terrenos por obra futura siempre se identifican tres operaciones:

1. La entrega del terreno, que estará sujeta al IVA o al ITP, en función de si la persona física transmitente del terreno actúa en condición de empresario o no.

2. A su vez, la anterior entrega en virtud del artículo 75.dos de la LIVA constituye adicionalmente un pago a cuenta en especie de la edificación futura, pago que percibe el promotor y que, en consecuencia, está sujeto y no exento del IVA.

3. La entrega de la edificación terminada en que se materializa la contraprestación de la entrega del terreno. Se encontrará sujeta y no exenta del IVA al tener la condición de primera entrega conforme a lo dispuesto por el artículo 20.uno.22º de la LIVA.

Pero además, en las operaciones de permuta pueden producirse situaciones muy particulares, como la sustitución posterior de la entrega de bienes por dinero o, imprevistos y desavenencias entre las partes que resuelvan los contratos, pactando indemnizaciones o la restitución de los bienes, estás situaciones tendrán cada una implicaciones en todos los anteriores impuestos, pudiendo provocar el nacimiento de una nueva obligación tributaria sin derecho a solicitar el importe pagado en las anteriores, esto se puede producir en la plusvalía municipal cuando se rescinde una operación de mutuo acuerdo.

En las operaciones de permuta no es suficiente con calcular los impuestos, tienes que analizar los distintos escenarios y negociar muy bien las condiciones.