El Tribunal Supremo reafirma el criterio de la AEAT sobre los inmuebles en expectativa de alquiler: Imputación de rentas sin deducción de gastos.

A punto de empezar la campaña de la renta de 2020 es momento de advertir a los contribuyentes con inmuebles en expectativa de alquiler que aun no disponen de inquilino respecto de la doctrina seguida por la Administración tributaria a la hora de declarar rendimientos de capital inmobiliario o imputar rentas inmobiliarias. Y lo hacemos a través de una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2021, de esas que no nos gustan como contribuyentes pues reafirma las estrictas interpretaciones de la AEAT y en definitiva supone una mayor tributación.

En esta sentencia se discute sobre unos inmuebles en los que se ha realizado una serie de gastos de mejora con el fin de destinarlos al arrendamiento y que solo han sido alquilados una parte del año, de tal forma que la AEAT no está de acuerdo con las liquidaciones de IRPF en las que no se imputó renta inmobiliaria durante los meses en que no fue arrendado y además sí se incluyó una serie de gastos deducibles durante dicho periodo, pasando de unos rendimientos negativos declarados por el mismo a unos rendimientos positivos calculados por la AEAT. Como consecuencia de esta controversia el Tribunal Supremo ve necesario dar respuesta a las siguientes cuestiones:

• Determinar si las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rendimientos del capital inmobiliario o como rentas imputadas.

• Precisar, en su caso, si los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda, o si también deben admitirse como tales los generados durante el tiempo en que los inmuebles no estuvieron alquilados, pero sí en disposición de poder arrendarse.

• Precisar el alcance de la expresión "rendimientos declarados por el contribuyente" contenida en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, a efectos de la aplicación de la reducción sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

En cuanto a la primera cuestión, el Tribunal se sustenta en el tenor literal del artículo 85.1 de la LIRPF y en el objetivo del legislador al redactar la norma que entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta.

Lo mismo ocurre con la deducibilidad de los gastos, en donde de acuerdo con la mera transcripción del artículo 23.1 de la LIRPF no se puede admitir deducción alguna durante el tiempo que los inmuebles no estuvieron arrendados.

En este punto, aunque no es objeto del recuerso, es interesante la reflexión que deja el Tribunal al principio de los fundamentos de derecho respecto de si se consideran gastos de reparación o de mejora, ya que en el primer caso serían gastos directamente deducibles del rendimiento del capital inmobiliario mientras que en el segundo su deducción vendría como gasto de amortización (articulos 13 y 14 del RIPF).

Por último, respecto de la posibilidad de aplicar a los rendimientos positivos liquidados por la Administración la reducción del 60% por tratarse de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el Tribunal Supremo se remite a las conclusiones de la anterior sentencia nº 429/2019 de la misma Sala y Sección de 19 de marzo de 2018, dictada en el recurso de casación núm. 2070/2017.

Si bien el último criterio sólo sería de aplicación en caso de que se produzca un procedimiento de comprobación, los dos primeros criterios sí deben aplicarse directamente en la próxima declaración del IRPF. Así, en caso de que disponga de un inmueble destinado al arrendamiento que no ha sido alquilado durante todo el ejercicio objeto de declaración deberá distinguir los periodos en los que no existe inquilino, en los que deberá imputar la renta inmobiliaria correspondiente, de aquellos periodos en que sí hay inquilino, en los que declarará el rendimiento de capital inmobiliario correspondiente, con derecho a aplicar los gastos deducibles de forma proporcional (IBI, comunidad, intereses, amortizaciones, reparaciones, etc).