Gastos deducibles. Alquiler de inmuebles urbanos o rústicos. Rendimientos de capital inmobiliario. IRPF

RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO. GASTOS DEDUCIBLES.



COVID-19: Para los períodos de 2020 y 2021, entra en vigor la Disposición Adicional 49ª, en la que se incluye el tratamiento como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta del arrendamiento que voluntariamente se acuerda desde el 14 de Marzo de 2020, que correspondan a las mensualidades devengadas en los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2021. Entre otros requisitos para poder imputar estas cuantías como gasto tendremos: (además de la reducción a 3 meses del plazo para imputar saldos de dudoso cobro)
  1. Los arrendadores no deben ser una empresa, entidad pública o gran tenedor.

  2. El contrato debe estar suscrito para uso distinto de vivienda.

  3. El inmueble arrendador debe ser destinado por el arrendatario al desarrollo de actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las Tarifas del IAE.

RECUERDE QUE:

El arrendador deberá informar separadamente en su declaración del importe del gasto deducible por este incentivo y consignará también el NIF del arrendatario cuya renta se hubiese rebajado.

    Además, hemos de reseñar que no será aplicable este incentivo cuando:
  1. La rebaja en la renta arrendaticia se compense por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones, o

  2. Cuando los arrendatarios estén vinculados al arrendador en los términos del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con ellos por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive.


    A partir de 1 de Enero de 2003, se establece una lista de gastos deducibles considerados necesarios para la obtención del rendimiento, aplicable a todos los rendimientos de capital inmobiliario, procedan de bienes inmuebles urbanos o rústicos arrendados, sean vivienda o no, para simplificar su cálculo, por lo que son deducibles exclusivamente los siguientes:

COVID-19: Señalar inicialmente y tal y como encontramos en la Consulta Vinculante V2739-20 de la Dirección General de Tributos, consecuencia de la crisis sanitaria del Coronavirus, se ha acordado entre arrendador y arrendatario (y puede acreditarse tal acuerdo) la modificación del importe fijado como precio del alquiler o diferido de su exigibilidad:
  1. Podrán seguir deduciéndose los gastos incurridos durante ese período.

  2. No deberán imputarse rentas inmobiliarias durante ese período.

  3. Podrá seguir aplicando la reducción del 60% habilitada en arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

    Ahora bien, si el arrendador no acuerda la reducción del precio, ni el aplazamiento del pago, deberá imputar las rentas del arrendamiento, incluso aunque no haya cobrado (en estos casos podrá beneficiarse de la reducción del plazo por COVID-19 para la imputación de deterioros).


1. Intereses y gastos financieros

    De acuerdo con el artículo 23.1.a).1º. de la LIRPF, sólo son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos.

    NOTA: Cómo introducir los intereses y gastos financieros en el Modelo 100.

2. Conservación y reparación

    Reglados en el artículo 23 de la Ley y artículo 13 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), entre éstos encontramos:

    a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
    b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

    No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.

No obstante, el importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes con los mismos requisitos anteriores.Este límite se aplicará conjuntamente para los intereses y gastos financieros y los gastos de reparación y conservación.


    NOTA: Cómo introducir los gastos por conservación y reparación en el Modelo 100.

3. Tributos y recargos estatales

    Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que:

    a) Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.
    b) No tengan carácter sancionador.

    NOTA: Cómo introducir gastos por tributos y recargos estatales deducibles en el Modelo 100.

4. Servicios Personales

    Igualmente tendrán la consideración de gastos deducibles para este tipo de rendimientos a imputar en IRPF, las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.

    NOTA: Cómo introducir los gastos por servicios personales en el Modelo 100.

5. Formalización de contrato

    Resulta evidente señalar, que si el artículo 23 de la LIRPF considera como deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de este tipo de rendimientos, los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos, son gastos absolutamente necesarios para este fin y, consecuentemente, deducibles fiscalmente.

    NOTA: Cómo introducir los gastos por formalización de contrato en el Modelo 100.

6. Saldos de dudoso cobro

    Para que este concepto pueda ser considerado como un gasto fiscalmente deducible a efectos del IRPF, el hecho en sí debe quedar suficientemente justificado. Esto ocurrirá cuando:

    a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
    b) Cuando hubiesen transcurrido más de 6 meses entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y la finalización del período impositivo, sin haberse producido una renovación de crédito.

NOTA: Un saldo de dudoso cobro imputado como gasto en un ejercicio, se computará como ingreso si fuese cobrado posteriormente a su deducción se imputará el ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.


    NOTA: Cómo introducir los saldos de dudoso cobro en el Modelo 100.

7. Primas de contratos de Seguro

    Serán deducibles las primas satisfechas de contratos de seguro bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

    NOTA: Cómo introducir las primas de contratos de seguros en el Modelo 100.

8. Servicios y suministros

    Todos aquellos gastos de esta naturaleza que sean pagados por el perceptor de este tipo de rendimiento, luz, agua, teléfono, gas, etc., y sean necesarios para la obtención del mismo.

    NOTA: Cómo introducir los gastos por servicios y suministros en el Modelo 100.

9. Amortizaciones

    A. Bienes Inmuebles. Podrá deducirse por este concepto, el porcentaje de amortización del 3 por ciento, aplicándose sobre el mayor de los siguientes valores: (sin incluir valor del suelo)

    . El coste de adquisición.
    . El valor catastral.

NOTA:Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).


    B. Bienes muebles. Los bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año; será fiscalmente deducible cuando no exceda del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados en la tabla de amortizaciones simplificada, que a modo de ejemplo, dispone un coeficiente máximo de amortización para Instalaciones, Mobiliario y Enseres del 10 por 100.

    C. Titularidad derechos de uso y disfrute. Se amortizará su coste de adquisición, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho.

IMPORTANTE: Como novedad a partir de 2007, el rendimiento neto del capital inmobiliario puede ser negativo. Hasta la fecha para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario se establecía que el importe máximo computable por la totalidad de gastos que resultasen deducibles no podía exceder de los rendimientos íntegros percibidos, por lo que el rendimiento neto determinado no podía resultar negativo.
    Con la nueva norma sólo se establece un límite para el importe máximo a computar:

    - El montante total a deducir por los dos conceptos siguientes:

       1. gastos por intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos y demás gastos de financiación y,
       2. gastos de conservación y reparación del inmueble,

    no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos y el exceso no aplicado en el ejercicio se podrá deducir en los 4 años siguientes con el mismo límite.

    Como consecuencia, cuando se imputen el resto de partidas de gasto, el rendimiento neto del capital inmobiliario podrá resultar negativo.


    NOTA: Cómo introducir los gastos por amortizaciones en el Modelo 100.


GASTOS NO DEDUCIBLES


    No serán deducibles como gasto, entre otros:

  1. Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
  2. El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de las amortizaciones.


E J E M P L O.


    El Sr. "SuperContable" propietario de un piso, lo alquila produciendo una renta mensual de 330 euros. El contrato finaliza el 1 de Octubre de 2018.
    El valor de adquisición de la vivienda fue de 72.121,45 euros, de los cuales 21.035,42 corresponden al suelo.
    Los gastos derivados de la vivienda han sido 50 euros/mensuales de gastos de comunidad y 245,21 euros de I.B.I.
    El arrendatario obtiene unos rendimientos del trabajo del 50.000 euros.

SOLUCIÓN

    Rendimientos íntegros (330 * 9) ....................2.970,00.-
    Gastos deducibles...................................1.708,35.-
        
      . Comunidad...(50 x 9 meses)............... 450,00.-
      . I.B.I. (145,21 x 9/12)................... 108,91.-
      . Amortización (3% s/51.086,03) x 9/12....1.149,44.-

    Rendimiento Neto ....................................1.261,65.-

      . Reducción del 60%..(1261,65 x 60%)...............  756,99.-

    RENDIMIENTO NETO DEL CAPITAL MOBILIARIO ............  504,66 Euros.




¿Cómo se cumplimentan los rendimientos de capital inmobiliario en el Modelo 100?



Gastos deducibles por saldos de dudoso cobro en arrendadores.
Tratamiento fiscal de cantidades percibidas por aplicación de cláusula suelo en préstamos hipotecarios.



Art. 23 Ley 35/2006 LIRPF. Gastos Deducibles y Reducciones.
DT. 3ª Ley 35/2006 LIRPF. Contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985.
Art. 13 RD 439/2007 RIRPF. Gastos deducibles en Rendimientos Capital Inmobiliario.
Art. 14 RD 439/2007 RIRPF. Gastos de amortización de rendimientos de capital inmobiliario.
DT. 19ª RD 439/2007 RIRPF. Reducción por arrendamientos de contratos anteriores a 1 de enero de 2011

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