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Ejemplo práctico: Inversiones realizadas sobre un inmueble arrendado.

La Sociedad RCRCR, que ejerce su actividad en un local arrendado, decide realizar obras de mejora en el mismo. El local abre sus puertas con la obra terminada el 1 de septiembre.

El contrato de arrendamiento tiene una duración que finaliza en 20 años, sin perjuicio de su ampliación si procede.

La relación de los gastos efectuados es la siguiente:

      - Mesas 10.000 Euros.
      - Estanterías 20.000 Euros.
      - Elementos de ornamentación 5.000 Euros.
      - Equipos informáticos 12.000 Euros
      - Instalación eléctrica 20.000 Euros.
      - Equipo de aire acondicionado 10.000 Euros.
      - Obras en suelo y pintura 5.000 Euros.

Se estima que la vida útil de esta remodelación es de 10 años.

 Solución:

Según las normas de valoración incluidas en el Plan General de Contabilidad, todos los gastos adicionales que se produzcan en el inmovilizado hasta su puesta en condiciones de funcionamiento: gastos de explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares, formarán parte de su precio de adquisición. También se permite la inclusión en el valor del inmovilizado de las inversiones y mejoras realizadas en los mismos en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil y siempre que sea posible conocer o estimar razonablemente el valor neto contable de los elementos que, por haber sido sustituidos, deban ser dados de baja del inventario.

De esta forma no hay dudas en cuanto al proceder respecto de estas inversiones. El problema surge cuando los elementos de inmovilizado en los que invertimos para su mejora no son nuestros sino de un tercero. Es el caso de los locales arrendados. Las mejoras en inversiones realizadas en los mismos no pueden ser consideradas como un mayor valor de los locales ya que no son nuestros pero, a su vez, tampoco sería correcto considerar como un gasto del ejercicio las inversiones en la mejora del local o en los elementos patrimoniales tales como ordenadores, instalaciones eléctricas, de comunicación, aire acondicionado... ya que estos prestarán servicio durante largo tiempo.

Así la Consulta número 3 del BOICAC número 44, pone de manifiesto este hecho y establece criterios para proceden en estos casos, distinguiendo varias posibilidades:

   a) Inversiones que no se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como el mobiliario.

   b) Las inversiones se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como obras, pintura, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas, etc.

En el primer caso, las inversiones se activarán en el balance en función de la naturaleza o destino de tales inversiones, siguiendo las instrucciones contenidas en el PGC y el Código de Comercio.

En el segundo caso también se considerarán gastos del ejercicio en función de su naturaleza, incluso si se trata de inversiones realizadas por el inicio de una actividad, las cuales anteriormente, con el plan antiguo, podían activarse como "gastos de primer establecimiento" y ser amortizadas en un plazo superior a cinco años, a no ser que que la duración de dicha actividad fuese inferior.

Sin embargo, la consulta indica que para mantener intacto el objetivo de la imagen fiel, estos gastos pueden ser activados como inmovilizado intangible en determinados casos.

En este sentido, y trayendo a colación lo establecido en las normas contables específicas para entidades deportivas en donde se establece que los importes destinados a realizar "inversiones" sobre terrenos o instalaciones "alquilados, obtenidos por concesiones administrativas o cualquier otro tipo de cesión contractual", se pueden activar como activos intangibles, de forma que su amortización se realizará atendiendo a la vida del contrato, o la del elemento patrimonial correspondiente si fuese menor.

Así, cuando la inversión en los locales arrendados, esté motivada por la intención de obtener beneficios suficientes con los que cubrir su cuantía, se pueden activar como un inmovilizado intangible y amortizarlos durante su vida útil o por el período de duración del contrato si ésta es menor.

Por tanto, atendiendo a la consulta indicada, hay que diferenciar entre los bienes que quedan integrados en el local, de aquellos que son separables del mismo.

En este sentido, podemos ver que tanto el mobiliario (estanterías y mesas) como la ornamentación (cuadros, espejos, cortinas...) pueden ser activados como inmovilizado material, en la cuenta 216 "mobiliario".

Los equipos informáticos tienen su cuenta específica en la 217 "equipos para procesos de información"

Por otra parte, los gastos en los bienes que se integran en el local, como la instalación eléctrica, el aire acondicionado, la pintura y el suelo se podrán considerar como un inmovilizado inmaterial, para ello crearemos una cuenta en el grupo 20 que deje constancia de su naturaleza, como podría ser "inversiones en inmuebles arrendados".

La contabilización en este caso sería:

   - Por los gastos en mobiliario y en los ordenadores, a 1 de Septiembre:

35.000 Mobiliario (216)
(10.000 + 20.000 + 5.000)
12.000 Equipos para procesos de información (217)
  9.870 H.P. IVA soportado (472) [(35.000 + 12.000) * 21%]
            a Bancos, c/c (572) 56.870
       --- x ---

   - Por los gastos en las obras de electricidad, aire y suelo:

20.000 Inversiones en Instalaciones eléctricas en inmuebles arrendados (2151-)
10.000 Inversiones en Instalaciones eléctricas en inmuebles arrendados (2152-)
  5.000 Inversiones en construcciones en inmuebles arrendados (211-)
  7.350 H.P. IVA soportado (20X) (35.000 * 21%)
            a Bancos, c/c (572) 42.350
       --- x ---

   Respecto a su amortización, se realizará en función de su vida útil, sin que pueda exceder del período de duración del contrato del local. En este caso la vida útil se estima en 10 años, y el contrato tiene una duración mínima de 20. Por lo tanto el período de amortización será 10 años y los asientos a realizar al final del año son los siguientes:

2.733,34  Amortización del inmovilizado material (681)
[(35.000+12.000+35.000)/10 x 4/12]
            a A. Acumulada de mobiliario (2816) (35.000/10 x 4/12)    1.167
            a A. Acumulada de equipos para procesos de información (2817) (12.000/10 x 4/12)  400

            a A. Acumulada de instalaciones eléctricas en inmuebles arrendados (28151-) (20.000/10 x 4/12) 666.67
            a A. Acumulada de instalaciones eléctricas en inmuebles arrendados (28152-) (10.000/10 x 4/12) 333,33
            a A. Acumulada de construcciones en inmuebles arrendados (2811-) (5.000/10 x 4/12) 166,67

       --- x ---

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