Ganancia patrimonial por venta de un inmueble arrendado durante años.

Suele ocurrir con cierta habitualidad en la transmisión de viviendas entre particulares, que las personas (contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -IRPF- al fin y a la postre) que proceden a la venta de estos bienes, los hayan tenido previamente y durante un determinado período más o menos prolongado, alquilados para así obtener un rendimiento económico. En estos casos, es importante que estos contribuyentes o las personas en las que confían para realizar su declaración de la renta, asesores, consultores, familiares, etc., tengan en cuenta la forma de computar las amortizaciones del inmueble a efectos de determinar el valor de adquisición del mismo para el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.

Interesa delimitar el ámbito en que queremos se desarrolle el presente comentario pues, la imputación del arrendamiento de una vivienda en el IRPF, puede darse como rendimiento:

1. De una actividad económica.- Cuando se reúnen los requisitos del artículo 27.2 de la LIRPF para poder desarrollar la misma o
2. De capital inmobiliario.- Cuando se realiza "a título particular"; siendo el objeto de tratamiento de este comentario.

Al mismo tiempo, cuando se transmite un inmueble, de acuerdo con el artículo 34.1.a) de la LIRPF, se generará una ganancia o pérdida patrimonial determinada por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del mismo, de forma que:

Por otro lado, el Reglamento del IRPF, concretamente su artículo 40, y lo ratifica la propia Dirección General de Tributos -DGT- en su consulta vinculante V2421-23, de 7 de septiembre de 2023, establece que en este tipo de transmisiones, para determinar el valor de adquisición, en todo caso deberá restarse la amortización mínima durante el periodo de arrendamiento, con independencia de que se hubiera practicado o no.

Hemos de recordar a nuestros lectores que hablando del arrendamiento de bienes inmuebles, para su imputación como rendimientos del capital inmobiliario, se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar, de acuerdo con el artículo 23.1.b) LIRPF, el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: (A o B)

1. Coste de adquisición satisfecho que será:
1. En inmuebles adquiridos a título oneroso: el precio de adquisición incluidos los gastos y tributos inherentes a la compra (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
2. En inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación: la parte de los gastos y tributos inherentes a la compra que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.
2. Valor catastral, excluido el valor del suelo.