Reiteración de ventas de vivienda habitual por mayores de 65 años. Exención ganancia patrimonial.
Exención ganancias de venta vivienda habitual por mayores de 65 años. Aspectos a tener en cuenta, reiteración de ventas.
El artículo 33.4.b) LIRPF es el que introduce la exención de las ganancias patrimonieles generadas por la venta de la vivienda habitual de contribuyentes mayores de 65 años. Ahora bien, desde nuestra óptica e interpretación, detrás de esta regulación se esconde una estrategia fiscal que la AEAT rara vez expone con claridad. La realidad es más interesante y permite a un mayor de 65 años vender su vivienda habitual sin tributar todas las veces que cumpla los requisitos, sin reinversión y sin condiciones añadidas. Por tanto, si se dominan los plazos, la habitualidad y la regla de los dos años, podemos convertir una ganancia elevada en una tributación nula, una y otra vez. Una ventaja tan potente como silenciada. Algunas consultas de la Dirección General de Tributos -DGT- responden de forma directa, pero otras obligan a leer entre líneas. Es lo que ocurre con la consulta vinculante V0056-26, de 13 de enero de 2026, donde la DGT contesta a lo planteado pero evita pronunciarse sobre el punto clave. La norma, sin embargo, sí lo hace, y ahí es donde se abre una estrategia fiscal que merece ser explicada con total precisión. Para poner en marcha esta estrategia y hasta llegar a la misma, conviene dominar varias claves:Primera Clave: La exención sin reinversión.
No confundir con:
La exención por reinversión reglada en el artículo 38 de la LIRPF, que obliga a reinvertir lo obtenido en la venta de la vivienda habitual en una nueva, con plazos restringidos y condiciones concretas. Esto significa que el contribuyente mayor de 65 años puede vender su vivienda, disponer libremente del dinero, no adquirir otra (si no lo desea o ya la tuviera) y aun así no tributar por la posible ganancia patrimonial obtenida.
Segunda Clave: ¿Puede aplicarse varias veces?
Realmente esta es la pregunta planteada en la referida consulta vinculante V0056-26, y la respuesta, desde un punto de vista estrictamente normativo, es SÍ. La normativa no limita el número de transmisiones, no condiciona la exención a un uso único, no establece un "crédito fiscal" que se agote, solo exige una cosa: que la vivienda transmitida sea la vivienda habitual. La exención es ilimitada siempre que cada una de las viviendas transmitidas sea la habitual del contribuyente.
Tercera Clave: Conseguir la consideración de vivienda habitual.
El concepto de vivienda habitual se regula en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF -RIRPF-, siendo considerada como tal la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Con carácter excepcional, la norma permite la consideración de vivienda habitual sin haber transcurrido los tres años señalados, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. En la práctica, esto significa que cada nueva vivienda no es habitual automáticamente, debe "ganarse" ese carácter mediante residencia efectiva. Ello exige coherencia documental: consumos, vida real, correspondencia, actividad cotidiana,... el empadronamiento, por sí solo, no basta.
Cuarta clave: Regla de los dos años.
En esta clave aparece un elemento que puede cambiar la planificación, una oportunidad oculta. El referido artículo 41 bis.3 del RIRPF establece que se considera que un contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual si lo es en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión Aquí empezamos a vislumbrar ya algo muy significativo: se puede dejar de vivir en una vivienda, mudarse a otra y aun así la primera seguirá siendo habitual durante 2 años, es decir, mantiene su carácter fiscal de habitual durante 2 años después de dejar de residir en ella.
Y no solo eso, de acuerdo con la consulta vinculante V0074-26, de 20 de enero de 2026, si el contribuyente mayor de 65 años abandona su vivienda habitual para trasladarse a una nueva, y la primera fue arrendada hasta el momento de su venta, siempre antes de transcurrir los 2 años señalados, podrá igualmente aplicar la exención en los términos señalados; y que incluso podríamos utilizarlo como prueba para demostrar el abandono de una vivienda y la obligación de residencia en otra distinta.
Estrategia o planificación silenciada.
Del seguimiento de las claves referidas vemos como, el artículo 41 bis.3, permite una situación muy ventajosa: si el contribuyente tiene más 65 años puede mudarse a una nueva vivienda, empezar a computar los 3 años de habitualidad o residencia efectiva... y vender la antigua exenta dentro de los 2 años posteriores al abandono.Ejemplo
Matrimonio mayor de 65 años que vive en su vivienda habitual "A" hasta marzo 2025. En esta fecha se mudan a una vivienda que ya tenían a su disposición (hasta entonces segunda residencia) y que será su nueva vivienda habitual "B". La antigua vivienda (A) la venden en enero 2027.
Solución
- La posible ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual A estará exenta, pues enero de 2027 está dentro de los dos años posteriores a su abandono. El motivo: contribuyentes mayores de 65 años + habitualidad dentro de los 2 años. Téngase en cuenta que desde ese Marzo de 2025:
- Empieza a correr el plazo de 3 años para que la vivienda B sea habitual.
- La vivienda A sigue siendo habitual durante 2 años más.
- El que la nueva vivienda "B" todavía no tenga el carácter de habitual (no cumple los tres años) no tiene trascedencia a estos efectos pues la exención se aplica sobre la vivienda que se vende, no sobre la nueva.
- Si en 2028 la nueva vivienda habitual (B) ya ha cumplido los 3 años de residencia efectiva, podrán venderla también exenta.
A los efectos referidos, se pueden "solapar" 2 viviendas habituales durante un periodo de hasta 2 años.
Entonces, ¿cada cuánto puede vender sin tributar un mayor de 65 años?
La DGT no lo dice expresamente en su consulta V0056-26 pero la normativa sí lo deja entrever. La regla general (si no existe causa legal que exija el cambio de domicilio) es que para cada nueva vivienda habitual se ha de residir en ella de forma efectiva durante 3 años, luego con la adecuada planificación, un contribuyente con más de 65 años puede mudarse a una nueva vivienda, dejar que empiece a correr su plazo de 3 años y vender la anterior dentro de los 2 años posteriores a dejar de vivir en ella.Esto permite ciclos reales de entre 1 y 5 años entre ventas exentas, según el momento en que se venda la vivienda anterior dentro del plazo de dos años.
Así, desde nuestra óptica y análisis, la normativa permite una planificación muy flexible y favorable para mayores de 65 años:
- Pueden aplicar la exención tantas veces como vendan viviendas habituales.
- No están obligados a reinvertir.
- Pueden mudarse a una nueva vivienda y vender la antigua exenta dentro de los 2 años posteriores al abandono.
- La nueva vivienda será habitual a los 3 años (o antes si hay causa justificada).
Comentarios
Exención de ganancias patrimoniales por venta vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años.Rentas exentas y no sujetas en el IRPF.Legislación
-Artículo 33 LIRPF. Concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales.-Artículo 38 LIRPF. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión.-Artículo 41 bis RIRPF. Concepto de vivienda habitual.Jurisprudencia y Doctrina
Consulta Vinculante V0074-26. Exención ganancia vivienda posteriormente arrendada y vendida en plazo < 2 años.Consulta Vinculante V0056-26. Plazo que debe transcurrir para volver a aplicar exención venta vivienda > 65 años.Consulta Vinculante V3124-23. Requisitos exención por transmisión de vivenda habitual por mayores de 65 años.En Google puedes encontrar casi cualquier cosa...
pero solo SuperContable te lo ofrece BIEN EXPLICADO.
Accede al resto del contenido aquí
Siguiente: Concepto de actividades accesorias a efectos del Régimen de Estimación Objetiva del IRPF.
Queda terminantemente prohibida la reproducción total o parcial de los contenidos ofrecidos a través de este medio, salvo autorización expresa de RCR. Así mismo, queda prohibida toda reproducción a los efectos del artículo 32.1, párrafo segundo, Real Decreto Legislativo 1/1996, de la Propiedad intelectual.
Comparte sólo esta página:
Síguenos
