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Exención por reinversión en vivienda habitual: la ocupación en precario no computa a efectos del plazo de tres años de residencia efectiva.

Reinversión en Vivienda Habitual: la ocupación en precario no computa a efectos del plazo de tres años de residencia efectiva.



    El artículo 38 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -LIRPF- establece la posibilidad de  no tributar por las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Para ello han de cumplirse determinadas condiciones o requisitos, entre los que destacamos:



  1. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual e incluso cuando las cantidades reinvertidas fueran para satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual adquirida en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de "vieja" vivienda habitual (Art. 41 RIRPF).
  2. Si el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente estará exenta la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida (Art. 41 RIRPF).
  3. La vivienda tendrá la consideración de  habitual del contribuyente cuando:
    1. constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años (Art. 41.bis.1 RIRPF).
    2. sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
    3. constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o  hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión
No se perderá la consideración de vivienda habitual en las condiciones señaladas en el artículo 41.bis.2 RIRPF.

    Pues bien, con fecha 24 de julio de 2023, el Tribunal Economico Administrativo Central -TEAC-, publicó una Resolución, concretamente la 06133/2022, donde a efectos de comprobar si se cumple el requisito anteriormente señalado de residencia efectiva durante al menos tres años en la vivienda transmitida y que daría opción a la exención de la ganancia patrimonial obtenida con la misma, entendió que:

  El tiempo de ocupación de la vivienda en PRECARIO no se computa a efectos del plazo de tres años de residencia efectiva de la vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión


    La norma no establece en ningún precepto el concepto de PRECARIO; ha sido  la evolución de la doctrina y jurisprudencia la que ha definido este concepto para asimilarlo a una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno. Implica que la posesión jurídica del bien en cuestión (en este caso una vivienda) no corresponde al sujeto que utiliza el bien en precario.

    Dicho en otros términos, el precario supone una utilización ajena sin título, o en virtud de título nulo o que haya perdido validez, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación.

    Así, la Resolución 06133/2022 del TEAC estableció el criterio señalado en párrafos anteriores cuando un matrimonio defendió que el tiempo de ocupación de la vivienda en precario se contabilizase a efectos del cómputo del plazo de tres años de residencia efectiva en la vivienda, para poderla calificar de habitual y así poder beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual.

Recuerde que:

Para disfrutar de la exención por reinversión se requiere el pleno dominio de la vivienda durante, al menos, 3 años continuados.

    Por contra, el Tribunal Económico Administrativo Regional -TEAR- de Illes Balears, entendió que, puesto que la utilización por 3 años se alcanzó cuando la vivienda era utilizada en precario, este no conlleva el pleno dominio de la vivienda y considera incumplido el plazo, resultando improcedente  la aplicación de la exención por reinversión. El TEAC, como hemos comprobado, hace suyo este criterio.


    Esta (el precario) suele ser práctica habitual en situaciones tales como: padres que ceden gratuitamente un piso a su hijo/a y nuera/yerno para que vivan en el mismo sin contrato y sin pagar renta alguna; cuando fallecen los padres y uno de los herederos sigue viviendo en el inmueble con el permiso del resto de hermanos, sin contrato y sin pagar ninguna renta, etc.


Comentarios



Rentas exentas del IRPF. Exención por Reinversión en Vivienda Habitual.
Aplicación exención por reinversión en vivienda habitual sin convivencia en ella por cónyuge separado/divorciado.
Aplicación de la Exención por Reinversión en Vivienda Habitual cuando no ha sido entregada en dos años.

Jurisprudencia y Doctrina



Consulta vinculante V1272-23. Tiempo en el que no residir en la vivienda habitual le hace perder esa condición.
Resolución TEAC 06133/2022. Exención por reinversión en vivienda habitual cuando se ocupa en precario.

Legislación



Art. 38 Ley 35/2006 IRPF. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión
Art. 41 RD 439/2007 RIRPF. Exención reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva creación
Art. 41 bis RD 439/2007 RIRPF. Concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones.


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