Cumplimentar amortizaciones de inmuebles de rendimientos del capital inmobiliario en el Modelo 100 de IRPF.

MODELO 100. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
AMORTIZACIÓN DEL INMUEBLE



    Serán deducibles todas aquellas cantidades que el arrendador destine a la amortización del inmueble arrendado siempre y cuando se correspondan con depreciación efectiva.

    La Ley 35/2006 establecerá en el artículo 23.1.b) que cumplirá el requisito de efectividad siempre que no supere el 3% del mayor de los siguientes importes:
  1. Coste de adquisición del inmueble excluyendo el valor del suelo. Además, se incluyen en el coste de adquisición todos los gastos generados por la adquisición tales como notaría, IVA no deducible, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de gestoría, etc.

  2. Valor catastral del inmueble excluyendo el valor del suelo.
    NOTA: Si el inmueble no está arrendado todo el año el contribuyente deberá prorratear la amortización en los años en que este ha estado alquilado.

Tal y como se ha pronunciado el Tribunal Supremo, en la Sentencia STS 3440/2020, del 21 de Octubre de 2020, en caso de que la amortización se deba realizar de una concesión administrativa, se deberá aplicar el porcentaje de amortización que resulte del número de años de duración de la concesión que le restan, desde la fecha en la que la misma se adquiere.





IMPORTANTE:
Si no se conociera el valor del suelo el contribuyente deberá calcularlo prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales de suelo y de construcción de cada año reflejado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

                                           VER EJEMPLO
El siguiente recibo del IBI corresponde al inmueble arrendado por el contribuyente:


CÓMO CALCULAR EL PORCENTAJE QUE REPRESENTA EL VALOR DEL SUELO

% Valor de suelo =Valor de suelox 100
Valor de suelo + Valor de construcción


En el recibo del IBI encontraremos todos los datos que necesitamos para realizar el cálculo:

% Valor de suelo =40.829,60x 100= 38,5% NO AMORTIZABLE
40.829,60 + 65.267,14


NOTA: Recuerde que NUNCA podrá deducir por amortización una cuantía mayor que el importe pagado para la adquisición del inmueble.


Amortización de derechos reales de uso y disfrute

    Serán amortizables todos aquellos derechos reales que hayan tenido un coste de adquisición para el contribuyente. Si esto es así, tendremos dos posibles escenarios:

    - Derecho real de uso y disfrute de duración determinada: la amortización anual será la que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.

    - Derecho real de uso y disfrute vitalicio: la amortización computable será el resultado de aplicar el coeficiente del 3 por 100 sobre el coste de adquisición satisfecho.

NOTA: recuerde que en ambos casos se aplica como límite la cuantía de los ingresos íntegros obtenidos en el ejercicio.


EJEMPLO.

El señor "SuperContable" tiene un inmueble arrendado como vivienda por 900 euros al mes. El inmueble fue adquirido en el año 2010 por un valor de adquisición de 130.000 euros incluyendo todos los gastos.

El valor del suelo es el 38% del inmueble.

Además, este año ha pagado 342 euros del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Determinar el importe de la amortización y los gastos deducibles si:

- El inmueble tiene un valor catastral de 115.000 euros.

- El inmueble tiene un valor catastral de 142.000 euros.

SOLUCIÓN

SUPUESTO 1.- Valor de adquisición del inmueble mayor que el valor catastral.

    Para este primer supuesto debemos aplicar la amortización sobre el valor de adquisición dado que es mayor que el valor catastral. Aplicando el porcentaje del 3% obtenemos el importe correspondiente al gasto por amortización anual.

    Gasto por amortización (130.000 x 0,62 x 0,03) .................................... 2.418 euros

    NOTA: El 0,62 se corresponde al valor de la construcción del inmueble, lo obtenemos restando el valor de suelo del total de valor catastral (100% - 38% = 62%)

    Ingresos íntegros (900 x 12) ..................................................... 10.800 euros

    - Gastos deducibles (342 + 2.418) ................................................. 2.760 euros

        Impuesto sobre Bienes Inmuebles ................................................. 342 euros

        Amortización del inmueble (130.000 x 0,62 x 0,03) ............................. 2.418 euros

    Rendimiento Neto (10.800 - 2.760) ................................................. 8.040 euros

    - Reducción por arrendamiento de vivienda habitual (8.040 x 0,60) ................. 4.824 euros

    Rendimiento Neto Reducido (8.040 - 4.824) ......................................... 3.216 euros

    Cómo introducir los datos en el Modelo 100




    Cómo queda rellenado el Modelo 100




SUPUESTO 2.- Valor de catastral del inmueble mayor que el valor de adquisición.

    Para este primer supuesto debemos aplicar la amortización sobre el valor catastral dado que es mayor que el valor de adquisición del inmueble. Aplicando el porcentaje del 3% obtenemos el importe correspondiente al gasto por amortización anual.

    Gasto por amortización (142.000 x 0,62 x 0,03) ................................. 2.641,20 euros

    NOTA: El 0,62 se corresponde al valor de la construcción del inmueble, lo obtenemos restando el valor de suelo del total de valor catastral (100% - 38% = 62%)

    Ingresos íntegros (900 x 12) ..................................................... 10.800 euros

    - Gastos deducibles (342 + 2.641,20) ........................................... 2.983,20 euros

        Impuesto sobre Bienes Inmuebles ................................................. 342 euros

        Amortización del inmueble (142.000 x 0,62 x 0,03) .......................... 2.641,20 euros

    Rendimiento Neto (10.800 - 2.983,20) ........................................... 7.816,80 euros

    - Reducción por arrendamiento de vivienda habitual (7.816,80 x 0,60) ........... 4.690,08 euros

    Rendimiento Neto Reducido (7.816,80 - 4.690,08) ................................ 3.126,72 euros

    Cómo introducir los datos en el Modelo 100




    Cómo queda rellenado el Modelo 100






Esquema para el cálculo del rendimiento de capital inmobiliario.
Gastos deducibles del capital inmobiliario.



Art. 23 Ley 35/2006 LIRPF. Gastos deducibles y reducciones.
Art. 13 RD 439/2007 RIRPF. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.
Art. 14 RD 439/2007 RIRPF. Gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario.



STS 3440/2020. Deducción gasto amortización rendimientos inmobiliarios concesión administrativa.


¿Tienes una duda? SuperContable te sacará de este apuro.

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