Cumplimentar amortizaciones de inmuebles de rendimientos del capital inmobiliario en el Modelo 100 de IRPF.
MODELO 100. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO. AMORTIZACIÓN DEL INMUEBLE
Serán deducibles todas aquellas cantidades que el arrendador destine a la amortización del inmueble arrendado siempre y cuando se correspondan con depreciación efectiva. La Ley 35/2006 establecerá en el artículo 23.1.b) que cumplirá el requisito de efectividad siempre que no supere el 3% del mayor de los siguientes importes:- Coste de adquisición del inmueble excluyendo el valor del suelo. Además, se incluyen en el coste de adquisición todos los gastos generados por la adquisición tales como notaría, IVA no deducible, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de gestoría, etc.
- Valor catastral del inmueble excluyendo el valor del suelo.
Tal y como se ha pronunciado el Tribunal Supremo, en la Sentencia STS 3440/2020, del 21 de Octubre de 2020, en caso de que la amortización se deba realizar de una concesión administrativa, se deberá aplicar el porcentaje de amortización que resulte del número de años de duración de la concesión que le restan, desde la fecha en la que la misma se adquiere.
Respecto a la amortización de inmuebles adquiridos a título lucrativo, El Tribunal Supremo en su Sentencia STS 3483/2021 se pronuncia sobre este tema, determinando que la amortización de estos elementos se hará sobre la base del valor catastral, sin incluir el suelo, al resultar mayor que el coste de adquisición satisfecho, constituido por los gastos y tributos inherentes a la adquisición.En definitiva se establece que el importe que suponga la base de cálculo del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, será también el precio de adquisición que se tenga en cuenta para cuantificar la ganancia o pérdida patrimonial que tribute en el IRPF cuando se transmita, y será también la base de cálculo de la amortización del inmueble. Recordemos que hasta esta Sentencia la Administración tributaria venía manteniendo como precio de adquisición el importe pagado (no otorgado en escritura al inmueble en cuestión) por Impuesto de Sucesiones y Donanciones más otros gastos abonados.
Importante:
Si no se conociera el valor del suelo el contribuyente deberá calcularlo prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales de suelo y de construcción de cada año reflejado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). VER EJEMPLO: 
El siguiente recibo del IBI corresponde al inmueble arrendado por el contribuyente:
CÓMO CALCULAR EL PORCENTAJE QUE REPRESENTA EL VALOR DEL SUELO:
En el recibo del IBI encontraremos todos los datos que necesitamos para realizar el cálculo:
Este 38.5% será NO AMORTIZABLE.
CÓMO CALCULAR EL PORCENTAJE QUE REPRESENTA EL VALOR DEL SUELO:
| % Valor suelo = Valor sueloValor suelo + Valor construcción x 100 |
En el recibo del IBI encontraremos todos los datos que necesitamos para realizar el cálculo:
 | % Valor suelo = 40.829,6040.829,60 + 65.267,14 x 100 = 38,5% |
Este 38.5% será NO AMORTIZABLE.
NOTA: Recuerde que NUNCA podrá deducir por amortización una cuantía mayor que el importe pagado para la adquisición del inmueble.
Amortización de derechos reales de uso y disfrute
Serán amortizables todos aquellos derechos reales que hayan tenido un coste de adquisición para el contribuyente. Si esto es así, tendremos dos posibles escenarios:- Derecho real de uso y disfrute de duración determinada: la amortización anual será la que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.
- Derecho real de uso y disfrute vitalicio: la amortización computable será el resultado de aplicar el coeficiente del 3 por 100 sobre el coste de adquisición satisfecho.
Ejemplo
Supongamos el supuesto de adquirir por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda
Solución
En el caso de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición. El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario. La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor determinado en el párrafo anterior.Ejemplo
El señor "SuperContable" tiene un inmueble arrendado como vivienda por 900 euros al mes. El inmueble fue adquirido en el año 2010 por un valor de adquisición de 130.000 euros incluyendo todos los gastos. El valor del suelo es el 38% del inmueble. La formalización del contrato de arrendamiento se realizó con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 del derecho a la vivienda. Además, este año ha pagado 342 euros del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Determinar el importe de la amortización y los gastos deducibles si:
- inmueble tiene un valor catastral de 115.000 euros.
- El inmueble tiene un valor catastral de 142.000 euros.
Solución
SUPUESTO 1.- Valor de adquisición del inmueble mayor que el valor catastral: Para este primer supuesto debemos aplicar la amortización sobre el valor de adquisición dado que es mayor que el valor catastral. Aplicando el porcentaje del 3% obtenemos el importe correspondiente al gasto por amortización anual. Gasto por amortización (130.000 x 0,62 x 0,03) = 2.418 euros. NOTA: El 0,62 se corresponde al valor de la construcción del inmueble, lo obtenemos restando el valor de suelo del total de valor catastral (100% - 38% = 62%)| Ingresos íntegros (900 * 12) | 10.800 |
Gastos deducibles:
| 2.760 |
| Rendimiento Neto | 8.040 |
| Reducción del 60% Con efectos desde el 11 de julio de 2021, consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, se modifica la redacción del apartado 2 del artículo 23 LRIPF para establecer (algo sobre lo que ya distintas Sentencias se habían pronunciado) que esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos. No solo eso, el referido artículo 23.2 redacta un párrafo para matizar y puntualizar que " (...) En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento (...)". | 4.824 |
| RENDIMIENTO NETO DEL CAPITAL INMOBILIARIO | 3.216 Euros |
Cómo queda rellenado el Modelo 100:
SUPUESTO 2.- Valor de catastral del inmueble mayor que el valor de adquisición: Para este segundo supuesto debemos aplicar la amortización sobre el valor catastral dado que es mayor que el valor de adquisición del inmueble. Aplicando el porcentaje del 3% obtenemos el importe correspondiente al gasto por amortización anual. Gasto por amortización (142.000 x 0,62 x 0,03) ................................. 2.641,20 euros. NOTA: El 0,62 se corresponde al valor de la construcción del inmueble, lo obtenemos restando el valor de suelo del total de valor catastral (100% - 38% = 62%)
| Ingresos íntegros (900 * 12) | 10.800,00 |
Gastos deducibles:
| 2.983,20 |
| Rendimiento Neto | 7.816,80 |
| Reducción del 60% Con efectos desde el 11 de julio de 2021, consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, se modifica la redacción del apartado 2 del artículo 23 LRIPF para establecer (algo sobre lo que ya distintas Sentencias se habían pronunciado) que esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos. No solo eso, el referido artículo 23.2 redacta un párrafo para matizar y puntualizar que " (...) En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento (...)". | 4.690,08 |
| RENDIMIENTO NETO DEL CAPITAL INMOBILIARIO | 3.126,72 Euros |
Cómo queda rellenado el Modelo 100:
Comentarios
Esquema para el cálculo del rendimiento de capital inmobiliario.Gastos deducibles del capital inmobiliario.Legislación
Art. 23 Ley 35/2006 LIRPF. Gastos deducibles y reducciones.Art. 13 RD 439/2007 RIRPF. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.Art. 14 RD 439/2007 RIRPF. Gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario.Jurisprudencia
Consulta vinculante V2421-23. Cómputo de amortizaciones de un inmueble para determinar su valor de adquisición.Consulta vinculante V0716-22. Valor a considerar a efectos de calcular la amortización de un inmueble arrendado.STS 3440/2020. Deducción gasto amortización rendimientos inmobiliarios concesión administrativa.STS 3483/2021. Amortización de inmuebles adquiridos a título lucrativo.¿Tienes una duda? SuperContable te sacará de este apuro.
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