Consulta número: V2625-20 - Fecha: 04/08/2020
Órgano:SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

NORMATIVA LGT, Ley 58/2003, artículo 105, artículo 106 y artículo 120.3.
LIRPF. Ley 35/2006, artículo 33, artículo 34 y artículo 35.


    El 31 de julio del 2019 la consultante enajenó una vivienda de su propiedad. El importe derivado de la transmisión asciende a 141.000 euros de los cuales 4.000 euros se corresponden a la comisión satisfecha a la agencia mediadora en la venta. La agencia mediadora se negó a emitir factura justificativa de los importes percibidos.


    Si la comisión satisfecha a la agencia mediadora minora el valor de transmisión a los efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la enajenación de la vivienda.


    La transmisión de la vivienda generó en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

    La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente.

    El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:

    "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

    a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

    b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

    En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

    2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

    Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".

    De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente.

    Por otro lado, el valor de transmisión se define en el apartado 3 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos:

    "3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

    Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".

    De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de la vivienda estará formado por la suma del importe real satisfecho por su adquisición, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por la adquirente, menos el importe de las amortizaciones efectuadas durante los periodos en que el inmueble hubiera estado arrendado.

    Como gastos inherentes a la adquisición se incluyen, entre, otros, los gastos de notaría, registro, gestoría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondientes a la compraventa; gastos de tasación, comisiones por intermediación en la compra.

    Y el valor de transmisión será el importe real por el que se hubiera efectuado la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por la transmitente.

    Como gastos inherentes a la transmisión se incluyen, entre otros, gastos de notaría, en su caso registro, gestoría, comisiones por la intermediación en la venta, Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.

    Por tanto, los gastos por comisiones a la agencia mediadora en la venta, a que se refiere la consultante en su escrito de consulta, siempre que hubieran sido satisfechos por la transmitente, minorarán el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada.

    Tratándose de una cuestión de hecho la consultante habrá de poder justificar debidamente, en su momento, los citados gastos por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone, tal como ya se ha explicado con anterioridad, el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos.



    Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Legislación

Art. 33 Ley 35/2006 LIRPF. Concepto.
Art. 34 Ley 35/2006 LIRPF. Importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales. Norma general.
Art. 35 Ley 35/2006 LIRPF. Transmisiones a título oneroso.
Art. 105 Ley 58/2003 LGT. Carga de la prueba.
Art. 106 Ley 58/2003 LGT. Normas sobre medios y valoración de la prueba.
Art. 120 Ley 58/2003 LGT. Autoliquidaciones.