¿Ha alquilado una vivienda durante 2022? Sepa los gastos que puede deducir en su Renta de 2022
Publicado: 08/05/2023
Boletin nº 20 - Año 2023
En el ámbito de la inversión financiera, cada vez son más y variadas las alternativas y productos financieros que ofrece el mercado a inversores que pretenden obtener rentabilidad de sus ahorros. Por su parte, en España, el perfil de "inversor-conservador" y la tendencia alcista del precio del alquiler actúan como reclamo para invertir en el mercado inmobiliario. Si ha optado por adquirir y arrendar un inmueble, resulta vital conocer los gastos deducibles para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario a efectos de IRPF.
Gastos deducibles del rendimiento obtenido
A tenor de lo previsto en el artículo 23 de la Ley del IRPF -LIRPF-, serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención del rendimiento.
Antes de proceder, hemos de resaltar que todos los gastos de un inmueble, serán deducibles en la proporción que corresponda al tiempo en el que este estuviera arrendado (STS 270/2021 nº rec. 1302/2020).
1. Intereses y demás gastos de financiación
En relación con lo anterior, en caso de recurrir a un préstamo hipotecario con contratación de un seguro de vida, podrá deducir las primas (soportadas durante la duración del arrendamiento) siempre y cuando su contratación fuera requisito necesario para poder acceder al préstamo hipotecario (Consulta Vinculante V2177-20); no podrá deducirlas si, en caso de no contratar el seguro de vida, usted tenía acceso igualmente a dicho préstamo.
2. Gastos de reparación y conservación
Los gastos realizados para mantener el uso normal de los bienes materiales también serán deducibles, siempre y cuando se hagan con la finalidad de arrendar el inmueble, es decir, para obtener un rendimiento; por ejemplo cuando se realizan para que el inmueble resulte en condiciones de ser arrendado, aunque los rendimientos se obtengan en periodos posteriores, imputándose tales gastos en el periodo impositivo en el que los rendimientos sean exigibles (Consulta Vinculante V3146-18). Dentro de estos gastos debemos entender los de fontanería, pintura, electricidad...
Importante:
Los límites operan únicamente, artículo 13 del Reglamento del IRPF, para las cuantías deducibles por intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del mismo (pintura, fontanería, electricidad...)
La cantidad máxima que se podrá deducir, por este concepto, será el rendimiento íntegro obtenido; pudiendo deducirse el exceso en los 4 años siguientes, siempre y cuando, el exceso total (junto con los gastos deducibles de cada uno de los años), no supere el rendimiento íntegro obtenido para ese ejercicio.
3. Tributos, tasas y recargos no estatales
También podrá deducirse las cantidades soportadas por el contribuyente en concepto de tributos, tasas y recargos siempre y cuando no sean estatales, incidan sobre el inmueble generador del rendimiento y no deriven de una sanción. Ejemplo de ellos son la tasa de recogida de residuos sólidos urbanos, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles -IBI-, el vado...
Si, en virtud del contrato de arrendamiento, es el arrendatario quien los satisface, el arrendador no podrá deducir cuantía alguna.
4. Servicios personales
Las cantidades soportadas como consecuencia de gastos de vigilancia, portería o cuidado de las zonas comunes entre otras, serán deducibles. Normalmente, estas cantidades suelen incluirse dentro de la cuota de la comunidad; en relación a esta, será deducible siempre y cuando sea el arrendador quien la haya abonado y por los meses en los que se satisfaga estando el inmueble arrendado. Si, en el contrato, es el arrendatario el obligado a abonarla, el arrendador no podrá deducirse importe alguno.
5. Cantidades destinadas a la amortización del inmueble
El importe que podrá deducir el contribuyente por amortización del inmueble arrendado será un 3% sobre el mayor de los siguientes valores (artículo 23.1 LIRPF):
- Coste de adquisición del inmueble (excluyendo el valor del suelo e incluyendo gastos de notaría, gestoría, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales...)
- Valor catastral del inmueble, excluido el valor del suelo.
El límite máximo de la cuantía a deducir será el precio pagado por la adquisición del inmueble.
6. Cantidades impagadas por el inquilino
Se considerará debidamente justificado cuando su arrendatario (en caso de ser persona jurídica) se encuentre en situación de concurso o cuando entre la primera gestión para obtener el cobro y la finalización del periodo impositivo (31-12-2022) hayan transcurrido, al menos, seis meses.
Por ejemplo, si se le adeuda la mensualidad de abril, y es en ese momento cuando se realiza la primera gestión de cobro, entre ese momento y el 31 de diciembre habrán transcurrido más de seis meses, por lo que podrá deducirse ese importe. Ahora bien, deberá incluirlo dentro del rendimiento del capital inmobiliario para 2022. Si lo cobra en 2023, deberá incluirlo también como rendimiento en su correpondiente declaración.
7. Otros gastos fiscalmente deducibles
Al cumplimentar el modelo 100, en la casilla "Otros gastos fiscalmente deducibles", hemos de incluir, entre otros, los siguientes:
- Gastos necesarios para formalizar el contrato de arrendamiento, así como los de defensa jurídica.
- Primas de seguro satisfechas (hogar, responsabilidad civil, incendio, robo, cristales o cualquier otro análogo y vinculado al bien inmueble arrendado.
- Gastos por suministros y servicios como luz, agua, internet o gas. Serán deducibles para el contribuyente cuando los abone y soporte el arrendador (contribuyente).
- En aquellos casos en que los abone el arrendador pero, posteriormente, se dirija a sus inquilinos para que le abonen los importes satisfechos; esos importes percibidos formarán parte del rendimiento del capital inmobiliario y serán, a su vez, deducibles.
- No podrá deducirse ningún gasto por suministros si éstos están a nombre de los arrendatarios y son ellos quienes los abonan y soportan.
Reducción del 60% por arrendamiento destinado a vivienda
Una vez deducidos los gastos anteriores del rendimiento obtenido, podremos aplicar una reducción del 60% siempre y cuando la finalidad del arrendamiento del inmueble haya sido satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La nueva Ley de Vivienda, que a fecha de realización del presente comentario todavía no ha sido publicada, planea modificar esta reducción del 60% al 50% con carácter general aunque, cumpliendo determinados requisitos, puede ampliarse hasta un 90%.
A continuación, realizaremos un ejemplo para poner en práctica todo lo expuesto anteriormente:
| EJEMPLO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE |
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A fecha 31-12-2022, D. Supercontable ha mantenido arrendada una vivienda de su propiedad, sita en Albacete, desde el día 01-07-2022. La renta mensual que obtiene de su inquilino asciende a 850 euros más gastos por suministros. Sabiendo que el valor catastral es de 75.000€, el precio de adquisición de la vivienda fue de 90.000€ (gastos incluidos) y el valor del suelo representa un 40% del valor del inmueble: Determine el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario teniendo en cuenta los gastos que, durante el año 2022, tuvo que satisfacer en relación con el bien inmueble arrendado:
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| SOLUCIÓN |
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En primer lugar, hay que tener en cuenta que la duración del arrendamiento no es por todo el año 2022, sino que lo ha sido por un periodo de 6 meses (de 1 de julio a 31 de diciembre); por lo que los gastos deducibles anuales deberán ser proporcionales a la duración del mismo. Gastos deducibles en su totalidad:
Gastos deducibles en proporción a la duración del arrendamiento:
Amortización del inmuebleEl precio de adquisición del inmueble fue de 90.000€, por lo tanto, en virtud de lo dispuesto en el artículo 23.1 LIRPF, los gastos de amortización del inmueble deducibles se calcularán aplicando el 3% sobre el precio de adquisición (al ser mayor que el valor catastral) sin incluir el valor del suelo:
Rendimiento del capital inmobiliario
Rendimiento neto del capital inmobiliario
Rendimiento neto reducidoSerá de aplicación la reducción del 60% por arrendamiento de inmueble destinado a vivienda.
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