Moratoria hipotecaria para autónomos y pymes por el CORONAVIRUS

Se ha estado hablando de la moratoria hipotecaria y de las moratorias en materia de alquiler respecto a la vivienda habitual, pero se ha hablado menos de las medidas que el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, contempla para autónomos y pymes.

En este Comentario vamos a centrarnos en las medidas extraordinarias que se han establecido respecto a los préstamos hipotecarios que pesan sobre inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales.

El Artículo 7 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, señala que se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales, conforme al artículo 19 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

A los efectos de esta moratoria de deuda hipotecaria, tienen la consideración de empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Conforme al Artículo 8, la moratoria de deuda hipotecaria se aplicará a los empresarios y profesionales cuando concurran en el deudor todos los requisitos establecidos en el artículo 16 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, para entender que está dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica.

La vulnerabilidad económica se define por el cumplimiento conjunto de las siguientes condiciones:

a) Que el potencial beneficiario, empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

1. Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM mensual (El IPREM mensual está fijado en 537,84 €).
2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
5. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

c) Que el total de las cuotas hipotecarias, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Se entiende por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios. Solo tendrán la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas. Se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 y que se haya producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.

Para acreditar las condiciones subjetivas que hemos mencionado, el deudor presentará ante la entidad acreedora los siguientes documentos:

1. Para acreditar el cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

2. Respecto al número de personas que habitan la vivienda:

   i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

   ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

   iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

3. Respecto a la titularidad de los bienes:

   i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

   ii. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.

4. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según esta norma.

La solicitud de moratoria se puede realizar desde el día siguiente a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2020 y hasta quince días después del fin de su vigencia (que es de un mes desde el 18 de marzo).

Junto a la solicitud se aportará la documentación antes mencionada.

Una vez realizada la solicitud de la moratoria, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días; y una vez concedida, la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración. Asimismo, durante el período de suspensión no se devengará interés alguno.

En el caso de que no se conceda la moratoria, los importes que serían exigibles al deudor durante la tramitación de la misma, no se considerarán vencidos.

La aplicación de la moratoria no requiere acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos.

La concesión de la moratoria implica la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la consiguiente inaplicación durante ese tiempo de la cláusula de vencimiento anticipado, si se contiene el contrato de préstamo hipotecario.

Y, como es evidente, durante ese plazo de moratoria, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses ni se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.

Durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, no podrán formalizarse las escrituras públicas, pero ello no suspenderá la aplicación de la de la moratoria, que deberá aplicarse en el plazo máximo de 15 días, se haya formalizado o no la suspensión en escritura pública.

Finalmente, debe saber que si se beneficia de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos de vulnerabilidad económica, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta pueda dar lugar.