RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO. INGRESOS ÍNTEGROS.

ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES O CESIÓN DE DERECHOS DE USO Y DISFRUTE SOBRE LOS MISMOS.

    De acuerdo con el artículo 22 de la Ley 35/2006 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF):

    "(...) constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, las que deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles (...)."

    Entre los rendimientos del capital inmobiliario deben incluirse también las cantidades percibidas o que corresponda percibir por razón de los restantes bienes cedidos con el inmueble como, por ejemplo, el mobiliario y enseres, excluido el IVA.

    Realizar dos precisiones a efectos diferenciadores:

En primer lugar desaparece la presunción de obtención de renta o imputación de renta que existía por el concepto de VIVIENDA HABITUAL con anteriores normativas (la imputación del 2 por 100 o 1,1 por 100 de valor catastral de la vivienda como íngresos).

Distinguir este tipo de rendimientos de los denominados "Imputación de Rentas Inmobiliarias" como novedoso (en su día) concepto del Impuesto donde se recogerán las rentas derivadas por la propiedad de bienes inmuebles urbanos (excepto la vivienda habitual) que será del 2 por 100 o 1,1 por 100 dependiendo si el valor del inmueble no está revisado o sí lo está, en los últimos 10 años.

Se mantiene la consideración de ingresos para todos aquellos bienes inmuebles rústicos o urbanos arrendados o en los que se constituyan derechos de uso o disfrute de los mismos, entendiéndose como ingresos los percibidos por los citados conceptos (arrendamiento, cesión de derechos, etc.).

Además caso de que estas cesiones, arrendamientos, etc., se realicen a parientes, habrá de computarse como mínimo el 2 por 100 o 1,1 por 100 del valor catastral del inmueble según corresponda.

Recuerde que:

Caso de subarrendamiento o traspaso, el propietario o usufructuario del inmueble deberá computar como rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones.

Sin embargo, las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento, tendrán la consideración de ganancias patrimoniales; las percibidas en el caso de subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.
Aunque no se haya producido el cobro, las cantidades devengadas como consecuencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble constituyen rendimiento de capital inmobiliario, puesto que el criterio de imputación de este tipo de rendimientos es el de devengo. Ahora bien, de igual forma podrá deducirse las cantidades que tengan la consideración de saldos de dudoso cobro, si se cumplen las condiciones para ello.

SUBARRIENDO o TRASPASO

En este caso, el propietario o usufructuario del inmueble deberá computar como rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones.

Ahora bien, las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento tienen la consideración de ganancias de patrimonio, pero las que perciba en el supuesto de subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.

COVID-19: En la declaración de la Renta, consecuencia de la crisis sanitaria y la declaración de estado de alarma, para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario debíamo tener en cuenta que las modificaciones en el imorte fijado como precio del alquiler (cualquiera que sea el importe de la reducción acordada entre las partes), la determinación del rendimiento íntegro del capital inmobiliario correspondiente a los periodos a los que afectase, sería el correspondiente a los nuevos importes acordados (había de acreditarse documentalmente este acuerdo) por las partes.

Al mismo tiempo, en aquellos casos en que arrendador y arrendatario hubieran pactado el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procedería reflejar un rendimiento dle cpaital inmobiliario en los meses en los que se ha diferido dicho pago al haberse diferido la exigibilidad de la renta.

En un caso como en otro (modificación del importe o diferimiento del pago), durante el tiempo que hubiesen durado estas circunstancias y de acuerdo con el criterio que estableció la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V2739-20:

No procedería la imputación de rentas inmobiliarias.

Podrían deducirse los gastos en que se hubiera incurrido.

Procedería la aplicación de la reducción entre el 50% y el 90%, según correspondiese, en arrendamientos de inmuebles destinadosd a vivienda.

Cuestión distinta era el caso en el que el arrendador no acordaba la modificación o reducción del importe fijado como precio del alquiler (cualquiera que fuera el importe de la reducción) ni acordaba el aplazamiento de su pago, produciéndose el impago de las rentas del alquiler a su vencimiento. En estos casos, el contribuyente debía imputar como rendimiento íntegro del capital inmobiliario las cantidades correspondientes al arrendamiento del inmueble, incluso aunque no hubiesen sido percibidas; cuestión distinta era que pudiera aplicar la reducción (de 6 a 3 meses) del plazo establecida por las circunstancias del COVID-19, para la imputación como gasto de los saldos de dudoso cobro.

Formularios

¿Cómo se cumplimentan los rendimientos de capital inmobiliario en el Modelo 100?
Reducción del plazo para la imputación como gasto de los saldos de dudoso cobro por la COVID-19.

Comentarios

Tratamiento fiscal de cantidades percibidas por aplicación de cláusula suelo en préstamos hipotecarios.
Deducción gastos relacionados con vehículo necesario para obtener rendimientos de capital inmobiliario.

Legislación

Art. 22 Ley 35/2006 LIRPF. Rendimientos íntegros del capital inmobiliario.

Jurisprudencia

Resolución Nº 2585/2020 TEAC. Período generación rendimiento capital inmobiliario e imputación temporal.
Consulta Vinculante V2739-20. Reducción de la renta de arrendamiento por la COVID-19.
Consulta Vinculante V2545-19. Deducción por arrendamiento de vivienda a estudiantes por 3 años.

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