MEJORAS EN LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE VIVIENDAS, MAYOR VALOR DE ADQUISICIÓN

    A la hora de poder disminuir la factura a liquidar a la Admnistración Tributaria tras la venta de una vivienda, se busca que la diferencia entre el coste de adquisición y venta del inmueble sea lo menor posible.

    Ahora bien, dado que intervenir en el precio de venta está muy limitado por las comprobaciones que realiza la Administración (Valor de mercado, Valor de referencia, Valor catastral , etc..) y este es el que es, las actuaciones se focalizan en que el valor de adquisición del inmueble sea el más alto posible utilizando, claro está, las herramientas que permiten las reglamentaciones correspondientes.

    Nos centraremos, pues, en analizar y "estirar" al máximo la reglamentación existente en torno al valor de adquisición y sus posibles adiciones, recogida fundamentalmente en el artículo 35 de la LIRPF.

    Las principales y más significativas partidas que pueden incrementar el valor de adquisición de un inmueble vienen por la parte de las mejoras o ampliaciones que se realicen en el mismo.

    Interesa fundamentalmente este concepto de mejora en asociación con la incentivación (vía subvenciones y desgravaciones) de la realización de actuaciones que mejoren la eficiencia energética de las viviendas, tan en boga en estos momentos.

    Con respecto a lo anterior hemos de decir que la diferenciación entre mejoras (que permiten incrementar el coste de adquisición) y los gastos de reparación y conservación ha sido, y es, objeto de una fuerte controversia, debido principalmente a una, a nuestro parecer, laxa o nula definición de mejora o ampliación en la normativa fiscal. Todo ello ha conllevado una gran cantidad de sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia y de resoluciones/consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos que han intentado acotar esta diferenciación.

    Lo que sí que está convenientemente definido, es el concepto fiscal de gastos de conservación y mantenimiento, que según el artículo 13 del RIRPF son:

Concepto de mejora

    Por contraposición a la anterior definición, podríamos acotar el concepto de mejora, que es el que nos interesa en este caso y que posibilitará el incremento del valor de adquisición de un inmueble, como inversiones que mejoren el uso normal y que no sustituyan a otros elementos dañados.

    Para obtener una definición más ortodoxa de este concepto y dado que, como hemos comentado anteriormente, no existe en la reglamentación del impuesto sobre la renta, deberemos acudir a la definición de este que se da en la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas , y que en su punto 2.3 del apartado segundo dice:


    La jurisprudencia existente en las numerosas sentencias de los TSJs y consultas vinculantes de la DGT (la última de ellas la V0585-22 de 21 de marzo de 2022), tiene un factor común en ellas al considerar "gastos de reparación y conservación a aquellos destinados a mantener la vida útil del inmueble en su conjunto o su capacidad productiva o de uso, mientras que han de considerarse inversión la ampliación o mejora que suponga aumento de capacidad o habitabilidad o alargamiento de la vida útil del inmueble en sí".

    Como ejemplos claros, podemos elaborar una lista de algunos elementos más comunes que podrán considerarse como mejoras o ampliación y que consecuentemente podrán incrementar el coste de adquisición de un inmueble:

1. Nueva instalación de calefacción y/o de aire acondicionado.


2. Instalaciones fijas de seguridad nuevas como puerta de seguridad (en sustitución de una normal), enrejados de ventanas o contraventanas.


3. Cerramiento de balcón o terraza con ganancia de metros habitables


4. Silla salvaescaleras.


5. Etc...

Gastos ocasionados por las actuaciones en elementos que mejoren la eficiencia energética de las viviendas

    En relación a poder considerar como mejora los gastos ocasionados por las actuaciones en elementos que mejoren la eficiencia energética de las viviendas, el ejemplo más común y en el que más énfasis se está poniendo es la sustitución de ventanas por unas de aluminio o PVC aislantes, y más a raíz de las nuevas deducciones aplicables en el IRPF y recogidas en la disposición adicional quincuagésima.

    Ahora bien, dado que no existe todavía un pronunciamiento claro ni de la Administración Tributaria ni de los tribunales respecto a esto, aplicaremos los criterios expuestos hasta ahora para poder llegar a una conclusión relevante, a nuestro parecer y entender, sobre dicha consideración.

    En primer lugar vamos a distinguir entre viviendas con destino a alquiler y las destinadas a vivienda habitual del propietario.

1. En el caso de viviendas con destino alquiler, consideramos que las mencionadas obras cumplen al menos uno de los requisitos de la Resolución de 1 de marzo de 2013, del ICAC, expuestos anteriormente. A nuestro paracer se trata de una mejora clara en la vivienda y que supone un ahorro significativo en coste de energía y que por tanto mejorarán la productividad del inmueble al poder incrementar el precio de alquiler por este motivo.


2. En relación a la vivienda habitual, la aplicación a esta del concepto de mejora de la productividad o aumento de la capacidad productiva debe entenderse como ahorro de costes asociados a la misma, ya que no recibimos ninguna compensación económica de nuestra vivienda habitual, por lo que las obras en instalación de ventanas aislantes supondrán un aumento de la productividad vía ahorro de costes de uso al implicar un menor coste de energía.

Valoración de la mejora

    Llegados a este punto, podríamos preguntarnos ¿cómo medimos y cuánto hemos de incrementar la eficiencia energética de la vivienda para poder considerarla como una mejora de la misma?. Nos encontramos otra vez que no existe una regulación específica al respecto, pero sí que hay una regulación en la Disposición adicional quincuagésima, Ley 35/2006 del IRPF que determina la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas y que, con un criterio de prudencia, deberíamos considerar el cumplir los requisitos de esta para poder considerar como mejora de vivienda a las actuaciones realizadas.
    
    Haremos especial hincapié en la obtención de un certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente, antes y después de las obras y cuyos resultados estén en los intervalos definidos en la Disposición Adicional mencionada. Con esto, no pretendemos acotar ni "legislar" sobre este tema, sino que consideramos, con un criterio de prudencia, que cumpliendo dichas limitaciones tendremos mucha más fuerza a la hora de defender una posible comprobación por parte de la Administración Tributaria.

Comentarios

Ganancias y pérdidas patrimoniales. Elementos patrimoniales ADQUIRIDOS ANTES DEL 31.12.1994
Ganancias y pérdidas patrimoniales. Elementos patrimoniales ADQUIRIDOS DESPUES DEL 31.12.1994

Legislación

Artículo 35 Ley 35/2006 IRPF. Transmisiones a título oneroso.
Artículo 13 Real Decreto 439/2007 RIRPF. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

Jurisprudencia

Consulta vinculante V2426-23. No aplicación deducción por mejora eficiencia energética sin certificado anterior.
Consulta vinculante V2412-23. Deducción por obras de mejora eficiencia energética en matrimonio en gananciales.
Consulta vinculante V1980-23. Sin certificado no se aplica la deducción por mejora de la eficiencia energética.
Consulta vinculante V0263-23. Certificado obligatorio para deducción por obras mejora de la eficiencia energética.
Consulta DGT V0585-22. Consideración de mayor valor del inmueble para el cálculo de la ganancia patrimonial.