Boletín semanal
Boletín nº17 28/04/2026
Sigue leyendo más noticias y artículos de actualidad.
ARTÍCULOS
¿Cuántas veces puede un mayor de 65 años vender su vivienda sin tributar? Estrategia fiscal silenciada.
Javier Gómez, Departamento de Fiscalidad de SuperContable.com - 22/04/2026
Para muchos contribuyentes, vender su vivienda habitual después de los 65 años es poco más que un trámite. Sin embargo, las respuestas de la Administración suelen desviarse hacia matices secundarios o limitarse a reproducir el artículo 33.4.b) LIRPF sin aclarar del todo su verdadero alcance. Desde nuestra óptica y salvo mejor opinión, detrás de esta operación se esconde una estrategia fiscal que la AEAT rara vez expone con claridad. La realidad es más interesante y permite a un mayor de 65 años vender su vivienda habitual sin tributar todas las veces que cumpla los requisitos, sin reinversión y sin condiciones añadidas. Si se dominan los plazos, la habitualidad y la regla de los dos años, podemos convertir una ganancia elevada en una tributación nula, una y otra vez. Una ventaja tan potente como silenciada.
Este artículo nace precisamente de esa falta de claridad. Algunas consultas de la Dirección General de Tributos -DGT- responden de forma directa, pero otras obligan a leer entre líneas. Es lo que ocurre con la consulta vinculante V0056-26, de 13 de enero de 2026, donde la DGT contesta a lo planteado pero evita pronunciarse sobre el punto clave. La norma, sin embargo, sí lo hace, y ahí es donde se abre una estrategia fiscal que merece ser explicada con precisión..
Para poner en marcha esta estrategia y hasta llegar a la misma, conviene dominar varias claves:
Primera Clave: La exención sin reinversión.
No confundir con:
La exención por reinversión reglada en el artículo 38 de la LIRPF, que obliga a reinvertir lo obtenido en la venta de la vivienda habitual en una nueva, con plazos restringidos y condiciones concretas.
Cuando se habla de vender la vivienda habitual, muchos contribuyentes del IRPF piensan automáticamente en la reinversión para evitar la tributación de la posible ganancia obtenida en la venta. Pero en el caso de los mayores de 65 años, esto no se aplica. El artículo 33.4.b) LIRPF es inequívoco: la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta sin necesidad de reinvertir el importe obtenido en la venta.
Esto significa que el contribuyente mayor de 65 años puede vender su vivienda, disponer libremente del dinero, no adquirir otra (si no lo desea o ya la tuviera) y aun así no tributar por la posible ganancia patrimonial obtenida.
No debe confundirse con la exención por reinversión en rentas vitalicias que pueden aplicar los contribuyentes mayores de 65 años por las ganancias obtenidas en la transmisión de elementos patrimoniales.
Segunda Clave: ¿Puede aplicarse varias veces?
Realmente esta es la pregunta planteada en la referida consulta vinculante V0056-26, y la respuesta, desde un punto de vista estrictamente normativo, es SÍ. La normativa no limita el número de transmisiones, no condiciona la exención a un uso único, no establece un “crédito fiscal” que se agote, solo exige una cosa: que la vivienda transmitida sea la vivienda habitual.
La exención es ilimitada siempre que cada una de las viviendas transmitidas sea la habitual del contribuyente.
Tercera Clave: Conseguir la consideración de vivienda habitual.
El concepto de vivienda habitual se regula en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF -RIRPF-, siendo considerada como tal la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Con carácter excepcional, la norma permite la consideración de vivienda habitual sin haber transcurrido los tres años señalados, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
En la práctica, esto significa que cada nueva vivienda no es habitual automáticamente, debe “ganarse” ese carácter mediante residencia efectiva. Ello exige coherencia documental: consumos, vida real, correspondencia, actividad cotidiana,... el empadronamiento, por sí solo, no basta.
Cuarta clave: Regla de los dos años.
En esta clave aparece un elemento que puede cambiar la planificación, una oportunidad oculta. El referido artículo 41 bis.3 del RIRPF establece que se considera que un contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual si lo es en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión
Aquí empezamos a vislumbrar ya algo muy significativo: puedes dejar de vivir en una vivienda, mudarte a otra y aun así la primera seguirá siendo habitual durante 2 años, es decir, mantiene su carácter fiscal de habitual durante 2 años después de dejar de residir en ella.
Y no solo eso, de acuerdo con la consulta vinculante V0074-26, de 20 de enero de 2026, si el contribuyente mayor de 65 años abandona su vivienda habitual para trasladarse a una nueva, y la primera fue arrendada hasta el momento de su venta, siempre antes de transcurrir los 2 años señalados, podrá igualmente aplicar la exención en los términos señalados; a lo que añadiríamos de "nuestra cosecha", que incluso podríamos utilizarlo como prueba para demostrar el abandono de una vivienda y la obligación de residencia en otra distinta.
Estrategia o planificación silenciada.
Del seguimiento de las claves referidas vemos como, el artículo 41 bis.3 RIRPF, permite una situación muy ventajosa: si el contribuyente tiene más 65 años puede mudarse a una nueva vivienda, empezar a computar los 3 años de habitualidad o residencia efectiva… y vender la antigua exenta dentro de los 2 años posteriores al abandono.
Ejemplo
Matrimonio mayor de 65 años que viven en su vivienda habitual "A" hasta marzo 2025. En esta fecha se mudan a una vivienda que ya tenían a su disposición (hasta entonces segunda residencia) y está será su nueva vivienda habitual "B", y la antigua vivienda (A) la venden en enero 2027.
Solución
- La posible ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual A estará exenta pues enero de 2027 está dentro de los dos años posteriores a su abandono. El motivo: contribuyentes mayores de 65 años + habitualidad dentro de los 2 años. Téngase en cuenta que desde ese Marzo de 2025:
- Empieza a correr el plazo de 3 años para que la vivienda B sea habitual.
- La vivienda A sigue siendo habitual durante 2 años más.
- El que la nueva vivienda "B" todavía no tenga el carácter de habitual (no cumple los tres años) no tiene trascedencia a estos efectos pues la exención se aplica sobre la vivienda que se vende, no sobre la nueva.
- Si en 2028 la nueva vivienda habitual (B) ya ha cumplido los 3 años de residencia efectiva, podrán venderla también exenta.
A los efectos referidos, se pueden “solapar” 2 viviendas habituales durante un periodo de hasta 2 años.
Entonces..., ¿cada cuánto puede vender sin tributar un mayor de 65 años?
La DGT no lo dice expresamente en su consulta V0056-26 pero la normativa sí lo deja entrever.
La regla general (si no existe causa legal que exija el cambio de domicilio) es que para cada nueva vivienda habitual se ha de residir en ella de forma efectiva durante 3 años, luego con la adecuada planificación, un contribuyente con más de 65 años puede mudarse a una nueva vivienda, dejar que empiece a correr su plazo de 3 años y vender la anterior dentro de los 2 años posteriores a dejar de vivir en ella.
Esto permite ciclos reales de entre 1 y 5 años entre ventas exentas, según el momento en que se venda la vivienda anterior dentro del plazo de dos años.
Así, desde nuestro punto de vista y salvo mejor opinión, la normativa permite una planificación muy flexible y favorable para mayores de 65 años:
- Pueden aplicar la exención tantas veces como vendan viviendas habituales.
- No están obligados a reinvertir.
- Pueden mudarse a una nueva vivienda y vender la antigua exenta dentro de los 2 años posteriores al abandono.
- La nueva vivienda será habitual a los 3 años (o antes si hay causa justificada).
Sigue leyendo más noticias y artículos de actualidad.
