¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler? ¿Y si se produce un anticipo o aplazamiento de la renta?
Publicado: 25/01/2020
Boletin nº 04 - Año 2021
No cabe duda de que uno de los aspectos más importantes -y problemáticos- del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es su devengo, a efectos de saber qué fecha debemos tener en cuenta para su repercusión, declaración e ingreso. En el caso concreto de los alquileres de inmuebles distintos de vivienda y demás arrendamientos, las dudas suelen venir por la existencia de anticipos, periodos de carencia, aplazamientos o moratorias en el pago de la renta arrendaticia, medidas éstas últimas que se han convertido en imprescindibles para sortear los estragos económicos causados por la pandemia de COVID-19.
Con carácter general, el IVA de un alquiler se devenga en el momento en que resulta exigible cada renta, sea mensual, trimestral o anual. Ahora bien, si se pacta una periodicidad superior al año natural el devengo del IVA se producirá cada 31 de diciembre por la parte proporcional correspondiente. Así lo establece el artículo 75.1.7º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA):
Artículo 75. Devengo del impuesto.
Uno. Se devengará el Impuesto:
[...]
7.º En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.
No obstante, cuando no se haya pactado precio o cuando, habiéndose pactado, no se haya determinado el momento de su exigibilidad, o la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.
[...]
De acuerdo con el precepto anterior, cualquier pacto que modifique la fecha de pago de la renta también modificará el devengo del IVA. Es decir, si se acuerda un periodo de carencia, una suspensión del contrato de arrendamiento, un aplazamiento del pago o una moratoria, no se devenga el IVA durante tal periodo, sin importar el motivo por el cual se haya procedido a tal diferimiento. En este sentido es importante reflejar este nuevo acuerdo por escrito para que quede constancia en caso de inspección o comprobación. Tenga en cuenta que a falta de prueba prevalecerán las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento.
Por el contrario, el impago de la renta no modifica el devengo del IVA, por lo que llegada la fecha de vencimiento deberá declararse el IVA correspondiente aunque no se haya cobrado. Ante este caso, en el siguiente enlace puede ver cómo recuperar el IVA de los clientes morosos.
Por otro lado, respecto de las cantidades abonadas de forma anticipada y en contraposición a la regla general, el IVA se devengará en el momento del anticipo, tal y como establece el propio artículo 75 de la LIVA en su apartado dos:
No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.
Por tanto, en caso de que el arrendatario realice un pago anticipado de la renta, el arrendador deberá emitir factura con IVA por el mismo, que deberá declarar en el modelo 303 correspondiente al periodo en que se realizó el anticipo.
Recuerde:
La base imponible del IVA en el alquiler estará constituida por el importe total de la renta, sea dineraria o en especie, menos los descuentos y bonificaciones que se concedan previa o simultáneamente al devengo del IVA. Luego, si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, sólo se devengará IVA por el importe de la nueva renta acordada.
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