Boletín semanal

Boletín nº43 10/11/2020

CONSULTAS FRECUENTES

Vivienda alquilada por una Sociedad: ¿Se le aplican los beneficios establecidos en la LAU para los arrendatarios?

Antonio Millán - Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable.com - 09/11/2020

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Antes de dar respuesta a la consulta planteada vamos a exponer el supuesto al que hacemos referencia. Se trata de una vivienda que es arrendada, como arrendataria, por una Sociedad mercantil pero en la que, sin embargo, viven el administrador de la Sociedad y su familia, siendo dicha vivienda su residencia habitual.

Además, en el caso analizado por el Tribunal Supremo, en la reciente Sentencia de 28 de Octubre de 2020, durante la vigencia del arrendamiento, el administrador de la Sociedad se divorcia y el Juzgado atribuye la vivienda a su esposa y a su hija.

LLegada la fecha de expiración del plazo, la parte arrendadora insta la resolución judicial del contrato y solicita el desahucio. La Sociedad arrendataria se opuso señalando que se trataba del arrendamiento de una vivienda habitual y que, además, había sido adjudicado a la esposa del administrador societario en el proceso de divorcio.

El Juzgado desestimó la demanda y la arrendadora recurrió en apelación.

La Audiencia Provincial estima el recurso con el argumento de que, aunque es cierto que el destino del arrendamiento es ser vivienda habitual de personas físicas - y de hecho está ocupada la vivienda por personas físicas -, la calificación jurídica del contrato el contrato exige estar a la condición personal de la arrendataria, que en cuanto persona jurídica, por esencia, carece de la necesidad y de la capacidad de ocupar una vivienda como morador.

En conclusión:

Para la Audiencia estamos ante a un arrendamiento de local de negocio en que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tienen en él su vivienda; y no ante un arrendamiento de vivienda.

El asunto, como es lógico, ha llegado al Tribunal Supremo.

La arrendataria señala en su recurso que el contrato de arrendamiento de vivienda no pierde tal carácter por el hecho de que el inquilino, su cónyuge o pariente que conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.

Sin embargo, el Tribunal Supremo señala que dicha norma está prevista solo para el caso de que el arrendatario sea una persona física; sin que resulte de aplicación al supuesto en que la arrendataria sea una persona jurídica, como ocurre en este caso.

Además, tampoco es lo mismo arrendar una vivienda para que constituya residencia, con independencia de que luego se ejerza en ella profesión u oficio; que el arrendamiento de local de negocio en que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.

Añade el TS que es frecuente la contratación del arrendamiento por una persona jurídica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contratación -precisamente por la sucesión de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislación sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que -sin aplicación necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cláusulas que estimen convenientes.

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