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Boletín nº50 29/12/2020

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RD-Ley 35/2020: Nueva moratoria de la renta de alquiler para autónomos y pymes por el CORONAVIRUS

Antonio Millán - Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable.com - 23/12/2020

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El BOE del 23 de Diciembre de 2020 publica el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Entre el conjunto de medidas que establece - fiscales, laborales, tributarias,... - se incluyen un conjunto de medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios, que tienen la finalidad, según se indica en la Exposición de Motivos, de reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan las empresas y autónomos que, a causa de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, de Estado de Alarma, se han visto obligados a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

Es evidente que la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure este segundo estado de alarma puede provocar que muchos autónomos y pymes no puedan hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler; y ello pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades. Asimismo, ello también resulta perjudicial para el arrendador, que no percibe el importe de las rentas.

Conforme a la Ley de Arrendamiento Urbanos, los contratos de arrendamiento para uso distinto a vivienda se rigen por la voluntad de las partes. Por tanto, la primera posibilidad es que ambas partes renegocien las condiciones del contrato y pacten medidas que permitan compaginar los intereses de ambas partes en el contrato y paliar las consecuencias económicas que ha provocado esta pandemia.

Por ello, insistimos en que puede resultar conveniente para ambas partes renegociar las condiciones de pago del contrato, con la finalidad de que el arrendatario obtenga facilidades de pago y el arrendador se garantice el cobro de la renta, aunque sea por menor importe, fraccionada o más tarde.

No obstante, está claro que esta solución requiere la conformidad de ambas partes, pero esta puede que no llegue a darse. Es decir, puede ser que las partes no alcancen un acuerdo.

Pero, si no se alcanza dicho acuerdo, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé ninguna causa de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas.

Y si acudimos al Código Civil, solo encontraremos la regulación referida a la fuerza mayor, qu "...tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves."

Por ello, el Real Decreto-ley 35/2020, regula un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, que es realmente una continuación y mejora del que se contenía en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo; y muy similar al fijado por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, para la vivienda habitual.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

El Artículo 1 del Real Decreto-ley 35/2020, establece que la persona física o jurídica quer sea arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con el Artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de un contrato de industria podrá solicitar al arrendador, cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes medidas:

  1. Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo de 7 días hábiles de que dispone el arrendador para contestar a la petición del arrendatario.

El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

Recuerde:

Estas medidas deben solicitarse antes del 31 de enero de 2021.

Los gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo previsto en el contrato y de los que el arrendatario se beneficia quedan excluidos de las medidas de reducción o moratoria indicadas.

¿Y como se solicitan estas medidas?:

Time-Out

El arrendatario debe solicitar al arrendador, de modo fehaciente, la aplicación de una de las dos medidas citadas, antes del 31 de Enero de 2021.

Recibida dicha solicitud, el arrendador dispone de un plazo máximo de siete días hábiles para comunicar al arrendatario su decisión respecto de la medida elegida de entre las dos previstas, que se aplicará automáticamente a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo.

Y no olvide que, en defecto de comunicación expresa en plazo, se aplicará automáticamente la solicitada por el arrendatario.

En caso de que las partes ya hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, la reducción de renta o la moratoria previstas en esta norma se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

Y para concluir...

Estas medidas no resultan de aplicación cuando el arrendador se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de estas medidas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; lo que deberá ser acreditado, en cualquier caso, por el propio arrendador.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda no concertados con grandes tenedores.

El Artículo 2 del Real Decreto-ley 35/2020, establece que la persona física o jurídica que sea arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con Artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, con un arrendador que no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, podrá solicitar a dicho arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Recuerde:

Esta moratoria debe solicitarse antes del 31 de Enero de 2021.

Para facilitar el alcance del acuerdo, la norma señala que las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el Artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Podrán acceder a las medidas citadas los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan unos determinados requisitos.

Beneficiarios y requisitos.

Conforme al Artículo 3 del Real Decreto-ley 35/2020, podrán acceder a las medidas citadas, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

  1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, por el que se declara el estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

  1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

    Informacion
    • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
    • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
    • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Y, tal y como establece el Artículo 4 del Real Decreto-ley 35/2020, el cumplimiento de los requisitos anteriores se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

  1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Y qué ocurre si el arrendatario realiza una aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta?

Conforme al Artículo 5 del Real Decreto-ley 35/2020, los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

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