Marcha atrás en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos: ¿Y ahora qué?

Publicado: 28/01/2019

Boletin nº 04 - Año 2019


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El 18 de Diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el pasado 19 de Diciembre, y que llevó a cabo una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, entre otras leyes.

En Supercontable publicamos un Comentario en el que se analizaban cuáles eran los principales cambios que introducía el Real Decreto-ley 21/2018 en materia de arrendamientos y cómo afectan estos cambios a los contratos que se suscriban a partir del 19 de Diciembre de 2018.

Sin embargo, el día 24 de Enero se publicó en el BOE la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, al no haber sido covalidado por el Congreso de los Diputados.

Esa derogación tiene efectos desde el 24 de Enero de 2019.

Y, una vez expuesta la situación normativa, viene la pregunta clave: ¿Y ahora qué?

Efectivamente, esta es la pregunta que se hacen ahora quienes firmaron un contrato de arrendamiento a partir del 18 de Diciembre, es decir, bajo la regulación del Real Decreto-ley 21/2018, y quienes estaban pendientes de firmarlo, o piensan firmarlo ahora, y no tiene muy claro qué regulación legal se le aplica,

En este Comentario vamos a analizar cómo queda en este momento - tras la derogación del Real Decreto-ley 21/2018 - la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

En primer lugar, y respecto a los contratos celebrados antes del 19 de Diciembre de 2018, la Disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 21/2018 señala:

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.

Es decir, a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018 (19-12-2018) se les aplica la redacción de la LAU que estaba vigente en el momento de su celebración.

Pero, ¿y qué pasa con los celebrados entre el 18 de Diciembre y el 24 de Enero de 2019?

Pues, aunque ahora haya sido derogado el Real Decreto-ley 21/2018, los contratos de alquiler celebrados durante el breve tiempo que ha estado vigente, son plenamente válidos y se regiran, hasta su extinción, por el régimen legal contenido en el Real Decreto-ley 21/2018.

La aplicación a cada contrato de arrendamiento, mientras se mantenga vivo, del régimen legal vigente en el momento de su celebración, con carácter general, es una medida de derecho transitorio destinada a presevar la seguridad jurídica; pues las partes tienen la garantía de que al contrato se le va a aplicar la normativa que conocieron y aceptaron cuando prestaron el consentimiento para obligarse en ese contrato. O dicho de otro modo, las partes de firmantes del contrato saben que, mientras este dure, no se van a cambiar las "reglas del juego".

Y en consecuencia...

Por tanto, a los contratos de arrendamiento fechados entre el 18 de Diciembre de 2018 y el 24 de Enero de 2019 sí se les aplica, mientras duren, la regulación legal del Real Decreto-ley 21/2018.

Y, finalmente, a los contratos que se celebren desde el 24 de Enero de 2019 en adelante, y hasta que vuelva a haber un cambio normativo, se les aplica la regulación vigente antes de entar en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, es decir la misma que a los contratos anteriores al 19 de Diciembre de 2018, como si el Real Decreto-ley 21/2018 no se hubiera dictado. Es decir, volvemos a tener vigente la LAU con las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

¿Y que supone esto en la práctica?

Sin ánimo de ser exhaustivos, diremos que, por ejemplo, implica que los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda vuelven a ser tres años para el periodo de prórroga obligatoria (y, por tanto, de duración mínima del contrato de arrendamiento).

Y respecto al plazo de prórroga tácita, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria mencionado antes, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante un año más.

Respecto a la renta, queda sin efecto la limitación de la renta consistente en que la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, así como la regulación referida a los contratos de “renta reducida”, que era la que se encontrase por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.

En cuanto a la fianza, también queda si efecto la limitación de dos mensualidades de renta como cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza.

Igualmente, desaparece la previsión de que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato sean a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

También han quedado sin efectos los cambios legales que precisaban la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, volviendo a la regulación vigente antes de 19 de Diciembre de 2018.

En cuanto a los desahucios, también se ha derogado la posibilidad de que la determinación de la situación de vulnerabilidad del afectado produzca la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante fuese persona jurídica.

Igualmente, desaparece la obligación de que en el requerimiento judicial de pago se informe al arrendatario de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales para que éstos puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

Esperamos haber arrojado algo de luz en la oscuridad que siempre suponen los cambios normativos en materia de arrendamientos y más cuando, como en este caso, hablamos de una reforma que ha estado vigente apenas algo más de un mes.

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