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Boletín nº14 09/04/2019

COMENTARIOS

Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2019 (y II): Aspectos más destacados

Antonio Millán - Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable.com - 08/04/2019

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Al segundo intento ha sido aprobada la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE del 5 de Marzo de 2019; y con entrada en vigor el día 6 de Marzo de 2019, que estaba pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados, fue convalidado el pasado 3 de Abril de 2019 por la Diputación Permanente, por lo que las medidas que contiene quedan aprobadas definitivamente.

En esta segunda ocasión no ha ocurrido como con el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que, al no ser convalidado por el Congreso, sufrió una rápida derogación, y solo estuvo en vigor desde el 19 de Diciembre de 2018 hasta el 24 de Enero de 2019.

En este Comentario vamos a analizar cuáles son los principales cambios que introduce en materia de arrendamientos este segundo Real Decreto-Ley de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en apenas tres meses; y cómo afectan estos cambios a los contratos que se suscriban a partir del 6 de Marzo de 2019 y a los contratos anteriores a dicha fecha, dados los rápidos y poco duraderos cambios de régimen legal que se han llevado a cabo en esta materia.

Como punto de partida tenemos que decir que...

...el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de Marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler mantiene, substancialmente, las principales reformas que llevaba a cabo el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En consecuencia, según la exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, la reforma de 2013 no consiguió los objetivos esperados porque ni incrementó la oferta de vivienda en alquiler ni moderó el importe de la rentas arrendaticias y, además debilitó la posición contractual del inquilino.

Por ello esta reforma, además de seguir persiguiendo el aumento de la oferta de vivienda en alquiler, trata de, según indica, "... equilibrar la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia..."

Entrando ya en el contenido de la reforma, esta Ley modifica la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, a través de distintos cambios en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en distintos aspectos que analizaremos a continuación.

Plazo de duración del contrato

Una de las medidas más destacadas es la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Y en consecuencia...

De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria (y, por tanto, de duración mínima del contrato de arrendamiento). Se introduce como novedad que esa prórroga legal obligatoria será de siete años en caso de que el arrendador sea persona jurídica.

Si existe, sin embargo, una novedad respecto al Real Decreto-ley 21/2018, pues ahora se establece que, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato, debe hacerse constar, al tiempo de su celebración, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En la redacción vigente hasta el 5 de Marzo de 2019, y también en la prevista en el Real Decreto-ley 21/2018, bastaba con que el arrendador comunicase al arrendatario que tenía necesidad de la vivienda arrendada con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se fuera a necesitar; no se exigía que constase esa posibilidad previamente en el contrato.

Y respecto al plazo de prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria mencionado antes (cinco o siete años, según el caso), si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más, con lo que se amplía así la prórroga anual que se estableció en la reforma de 2013.

Otra de las diferencias entre el Real Decreto-ley 21/2018 y el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de Marzo es que la notificación sobre la no renovación debe hacerse al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador, y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, en lugar de los treinta días establecidos hasta ahora.

No obstante, y para compensar, en cierta medida, esta mayor duración del contrato, respecto a las obras de mejora se señala que, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.

Resolución del derecho del arrendador

En esta cuestión sí radica una de las principales novedades del Real Decreto-ley 7/2019, que establece que, si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador queda resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente.

Sin embargo, en la redacción vigente hasta el 5 de Marzo...

,... si se dan los supuestos citados queda extinguido el arrendamiento, salvo los casos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en los que sí continuará el arrendamiento por la duración pactada; o en los casos en que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.

Y en los contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas antes, quedará extinguido el arrendamiento. Aquí sí se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Enajenación de la vivienda arrendada

Otra novedad del Real Decreto-ley 7/2019 se refiere a la obligación del adquirente de una vivienda arrendada de subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Renta, fianza y garantías adicionales

En lo que se refiere a la renta, desaparece la mención a los contratos de arrendamiento de renta reducida, y se señala que, con carácter general, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En cuanto a la fianza, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.

La Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019 crea un Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

La finalidad es garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, con datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

En la práctica, este índice será la referencia estadística nacional para que los inquilinos puedan saber si el precio que les piden en un contrato es especulativo; así como advertencia a las Admnistraciones Públicas ante la existencia de supuestos de especulación arrendaticia.

Gastos

Se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, y se elimina la excepción del Real Decreto-Ley 21/2018 referida a aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Asimismo, también se contempla que, durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta cuando se actualice.

Viviendas turísticas y viviendas de renta elevada

Se precisa y aclara la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

Asimismo, se establece una distinción, en cuanto al régimen legal aplicable, entre las viviendas, de modo que a las viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda no les resulta de aplicación lo establecido en el título II de la ley (normas de aplicación obligatoria en materia de arrendamiento de vivienda); sino que estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, es decir, de forma supletoria, por lo dispuesto en el Título II de la Ley y por las disposiciones del Código Civil.

Desahucio

Una novedad destacada del Real Decreto-Ley 7/2019 en esta materia es la obligación de fijar por el órgano judicial el día y la hora exactos de realización de los lanzamientos.

También se modifica el procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Así, se establece que en los casos de procedimientos sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca, se informará al demandando de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales.

En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano.

Contratos anteriores al 6 de Marzo de 2019

La disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de Marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establece que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a su entrada en vigor continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de Marzo.

Medidas fiscales

Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% en el IBI para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

Se mejora la fiscalidad del arrendamiento de viviendas introduciendo una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

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