RÉGIMEN ESPECIAL PARA ENTIDADES DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

    Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento.

    

    La APLICACIÓN del régimen fiscal especial está regulada, requiriendo el cumplimiento de los siguientes REQUISITOS:

1. Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.


2. Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se computará:
   
   
   1. En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.
   
   
   2. En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.
   
   El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la PÉRDIDA de la bonificación que hubiera correspondido.
   
   En caso de incumplimiento se deberá ingresar junto con la cuota del período impositivo, el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.


3. En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias al menos el 55 por ciento de las rentas, excluidas las de transmisión de inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.
   
   
   En este caso, según consulta vinculante de la DGT V0102-23 de 31 de enero, las viviendas alquiladas (con cédula de habitabilidad de vivienda) que se encuentren arrendadas como local de negocio (consulta de un profesional, por ejemplo), ni las rentas generadas por éstas ni el valor de sus activos computarían a los efectos de cumplir el requisito del 55% anteriormente indicado.


4. Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento deben ser objeto de contabilización separada para cada inmueble, con el desglose necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en los que éstos se dividan.


5. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.

Entidades patrimoniales Vs Entidades de arrendamiento de viviendas

    La determinación que establece la LIS de entidad patrimonial y del concepto de actividad económica es clave en el hecho de las entidades de arrendamiento de viviendas. De este modo, el hecho determinante de que más del 50% del activo de una entidad no esté afecto a una actividad económica suponga que esta sea considerada como entidad patrimonial, puede generar controversia acerca de si una entidad de arrendamiento de viviendas tiene afecto más de la mitad de su activo a una actividad económica (lo que supondría no ser considerada como patrimonial).

    Así, el artículo 5.1 determina que para que una entidad de arrendamiento de viviendas ejerza una actividad económica, y por tanto su activo esté afecto a la misma, deberá contar, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

    

Comentarios

Concepto de actividad económica en arrendamientos de inmuebles.
Entidades patrimoniales

Legislación

Artículo 5 Ley 27/2014 de la LIS. Concepto de actividad económica y entidad patrimonial.
Artículo 48 Ley 27/2014 de la LIS. Ámbito de aplicación.
Artículo 49 Ley 27/2014 de la LIS. Bonificaciones.

Jurisprudencia

Consulta Vinculante V0102-23. No cómputo de viviendas alquiladas como local negocio para cumplimiento requisitos.
Consulta Vinculante V1997-21. Consultas Régimen Especial de Entidades Arrendamiento de Viviendas.
Consulta Vinculante V2747-20. Aplicación régimen especial entidades dedicadas arrendamiento viviendas.
Consulta Vinculante V2637-20. Aplicación de régimen entidades arrendamiento después régimen ERD.
Consulta Vinculante V1699-20. Consideración susceptible de acogerse al régimen de arrendamiento.
Consulta Vinculante V1354-20. Posibilidad de acogerse al régimen por cobro de usufructo temporal.
Resolución 05662/2017 TEAC. Tipo gravamen Régimen Especial para Entidades por arrendamiento vivienda.