Valor de adquisición en inmuebles cuyo valor ha sido comprobado por la Administración Tributaria.
VALOR DE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES CUANDO HA SIDO COMPROBADO POR LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA.
Transmisiones Onerosas (p.e.: Ventas).
La venta de un inmueble genera en el vendedor una ganancia o pérdida al producirse una variación en el valor de su patrimonio; esta vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión que, en transmisiones a título oneroso ("por un precio"), serán el importe real por el que dicha adquisición o transmisión se hubieran efectuado.
Ahora bien, debemos distinguir y conocer:
| VALOR DE ADQUISICIÓN | |
| Como valor de adquisición se partirá del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado incrementado en el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente y minorado, en su caso, en el importe de las amortizaciones. | |
| Comprobado por la AEAT | NO Comprobado por la AEAT |
| De acuerdo con la Consulta Vinculante V1557-21 de la DGT si la CC.AA. competente hubiese realizado una comprobación de valores a efectos del ITP y AJD, será el valor comprobado el importe real de valor de adquisición a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión del inmueble en el IRPF (aún cuando el importe pagado y escriturado fuese inferior). Por ejemplo:
| Si el importe satisfecho y reflejado en la escritura de compraventa es inferior al valor de referencia.- De acuerdo con la Consulta Vinculante V1694-22 de la DGT el valor de referencia no tendrá incidencia en la determinación del valor de adquisición siendo este el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado (sea mayor o menor que el valor de referencia). Por ejemplo:
|
| DGT: Dirección General de Tributos | |
Como podemos observar, cuando el valor de adquisición haya sido revisado por la Administración tributaria, si bien inicialmente nos pudo suponer un "disgusto", a la hora de transmitir el inmueble obtendremos un beneficio muy importante precisamente al reducir la posible ganancia entre el valor de transmisión y las cantidades que fueron abonadas y escrituradas en su día, pues habremos de tener encuenta el valor de adquisición una vez comprobado por la Administración tal y como nos muestra el ejemplo referenciado en la parte izquierda de la tabla comparativa presentada.
Reflexión "adicional" de la Tabla Comparativa
Si comparamos la tabla comparativa mostrada, entre la determinación del valor de adquisición en casos donde éste ha sido comprobado por la Administración tributaria y aquellos otros casos donde no lo ha sido, la diferencia resulta evidente y pudiera concluirse que, en la compra de un inmueble, cuando el precio satisfecho y escriturado sea menor que el valor de referencia, interesará liquidar el ITP y AJD por lo escriturado y "esperar" la comprobación de valores de la AEAT, "pagando lo que corresponda" y asegurándonos de esta forma un mayor valor de adquisición para que nos beneficiaría en futuras transmisiones.
Ahora bien, hemos de entender que con la "aparición" del valor de referencia de Catastro normalizado por una Ley, las comprobaciones de valores se van a reducir significativamente y solamente se iniciará este tipo de procedimientos para el caso de inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro; parece lógico pensar que la AEAT, cuando no tributemos por el valor de referencia en el ITP y AJD por la compra de un inmueble y lo hagamos por un importe inferior (el satisfecho o escriturado), directamente abra un procedimiento de comprobación limitada por no utilizar el valor relacionado en la normativa y aplique las sanciones que correspondan.
Cuestión distinta, cosa que todavía no podemos aseverar de forma inequívoca por ser tan reciente la reforma, será cómo interpretarán esto los Tribunales de Justicia, es decir, si una"hipotética" comprobación limitada podría equivaler a un procedimiento de comprobación de valores a efectos de entender que el valor está comprobado por la Administración y constituiría el valor de adquisición para una futura transmisión... la cuestión entendemos resultará trascendente en muchos casos...
Ahora bien, hemos de entender que con la "aparición" del valor de referencia de Catastro normalizado por una Ley, las comprobaciones de valores se van a reducir significativamente y solamente se iniciará este tipo de procedimientos para el caso de inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro; parece lógico pensar que la AEAT, cuando no tributemos por el valor de referencia en el ITP y AJD por la compra de un inmueble y lo hagamos por un importe inferior (el satisfecho o escriturado), directamente abra un procedimiento de comprobación limitada por no utilizar el valor relacionado en la normativa y aplique las sanciones que correspondan.
Cuestión distinta, cosa que todavía no podemos aseverar de forma inequívoca por ser tan reciente la reforma, será cómo interpretarán esto los Tribunales de Justicia, es decir, si una"hipotética" comprobación limitada podría equivaler a un procedimiento de comprobación de valores a efectos de entender que el valor está comprobado por la Administración y constituiría el valor de adquisición para una futura transmisión... la cuestión entendemos resultará trascendente en muchos casos...
Transmisiones Lucrativas (p.e.: Donaciones).
Completando el apartado aunque no responde realmente al título del mismo, hemos de reseñar la incidencia que tiene en el valor de adquisición (por ejemplo, para una futura transmisión de una vivienda) la aplicación, desde 1 de enero de 2022, del denominado valor de referencia de Catastro.
Para ello traemos a colación el artículo 36 de la Ley 35/2006 de IRPF cuando dice:
(...) Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de las transmisiones a titulos oneroso, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado (...)
Como vemos, ¡aquí sí!, el valor de transmisión del inmueble para el donante y el de adquisición para el que recibe ese inmueble será el recogido en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no será otro que el valor de referencia de Catastro (salvo cuando el inmueble ya tenga asignado este valor o el de la escritura, si es superior).
Comentarios
Ganancias y pérdidas patrimoniales en transmisión de bienes adquiridos después de 31.12.1994.
Jurisprudencia y Doctrina
Consulta vinculante V2105-23. Los gastos de arquitecto son mayor valor de adquisición en una posible transmisión.
Consulta vinculante V1990-23. Transformar local en viviendas podría considerarse una mejora en una transmisión.
Consulta vinculante V1512-23. Valor de transmisión de inmueble cuando es superior al de referencia catastral.
Consulta vinculante V1151-23. El ISD constituye gasto de adquisición de un bien que, posteriormente, se enajena.
Consulta vinculante V1110-23. Imputación de gastos de adquisición según cuota de titularidad en venta de inmueble.
Consulta Vinculante V1694-22 DGT. Valor de adquisición no comprobado. Escriturado o de Referencia.
Consulta Vinculante V1557-21 DGT. Valor de adquisición cuando ha sido comprobado por la Administración.
Legislación
Art. 36 Ley 35/2006 LIRPF.
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