Rentas exentas del IRPF. Exención por Reinversión en Vivienda Habitual.

Exención por Reinversión en Vivienda Habitual.


    Esta exención tiene como finalidad no perjudicar a la persona que vende su casa para comprarse otra en la que va a vivir (cambia una vivienda habitual por otra).

Recuerde que:

Si se invierte parcialmente el importe obtenido en la venta, esta exención será proporcional a la cantidad reinvertida.


    Así, de acuerdo con el artículo 38.1 de la LIRPF y artículo 41 del RIRPF, está exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que la reinversión del importe obtenido se invierta en la adquisición de otra vivienda, en el mismo ejercicio en que se obtiene la ganancia patrimonial, en los dos anteriores o en los dos siguientes.

    Vivienda habitual será aquella en la que resida o vaya a residir, al menos, tres años consecutivos.




Tal y como se ha pronunciado el Tribunal Supremo a través de la Sentencia STS 3049/2020, para la aplicación de la exención, se deberá emplear una cantidad similar, o superior al importe obtenido por la transmisión, con independencia del método de pago que utilicemos para la adquisición de la nueva vivienda habitual, pudiéndose utilizar, en esta adquisición, financiación ajena, ya sea mediante hipoteca o subrogación de préstamo.

Sepa que:

La Dirección genal de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V0546-22, determina que la reinversión no ha de ser necesariamente en una vivienda en su sentido estricto, sino que puede ser en un local (con cédula de habitabilidad) que se destine a la vivienda habitual del contribuyente que realiza dicha reinversión.



¿Qué pasa si no cumplo el plazo de reinversión de dos años?


COVID-19: Apuntar que consecuencia de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, a efectos de computar el plazo de dos años para la reinversión en una nueva vivienda, del importe obtenido en la venta de la vivienda habitual antigua, NO se tendrá en cuenta el período de duración del Estado de Alarma, por lo que se entenderá paralizado el cómputo de dicho plazo al inicio del Estado de Alarma, NO siendo reanudado tal cómputo hasta su finalización (leer más).

    Nos podemos encontrar en la situación de que, por unas cosas u otras, vendamos la casa y no nos hayan entregado la nueva vivienda pasado el plazo de reinversión de dos años. Sin embargo, el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), deja bien claro que para que la ganancia patrimonial obtenida en la trasmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de la venta.

Sepa que:

El TEAC entiende se producirá adquisición jurídica en la fecha en que de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el titulo o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.


   A este respecto el TEAC establece que para la aplicación de la exención por reinversión, la adquisición de la nueva vivienda habitual debe entenderse como adquisición jurídica (siendo asimilable a la adquisición únicamente la rehabilitación de la vivienda pues así lo contempla la norma), no siendo asimilables otras situaciones como la construcción y la ampliación; hecho que diferencia la exención por reinversión de la deducción por vivienda habitual en la cuota del impuesto, donde si recordamos la normativa de IRPF preveía específicamente para la construcción, el plazo de cuatro años para su finalización desde el inicio de la inversión.

    Para esta adquisición jurídica, se apoya el Tribunal, es necesario que se produzca la entrega material del bien en cualquiera de las formas admitidas en derecho, para traducirlo a un lenguaje coloquial y permitiéndonos alguna licencia hablaríamos de lo que vulgarmente se conoce como "entrega de llaves".

    Pues bien esto ha sido así, hasta que el Tribunal Supremo ha venido a "enmendar la plana" al TEAC con la Sentencia STS 663/2021, resolución Nº 211/2021 del 17 de Febrero, donde resuelve:


Cuando la reinversión se materializa en una vivienda en fase de construcción, el plazo establecido es aquel del que dispone el contribuyente para la reinversión del importe correspondiente, sin existir necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante entrega material, o de construcción concluida.


    Para el Tribunal Supremo, y le emplazamos a una lectura en detalle de esta problemática sí se podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual cuando, con independencia de si se ha producido la entrega física, se haya efectuado el desembolso de las cantidades obtenidas en la venta en el plazo límite de los dos años referidos anteriormente.

Comentarios



Aplicación de la Exención por Reinversión en Vivienda Habitual cuando no ha sido entregada en dos años.
Modificación del plazo por la COVID-19 para la exención por reinversión en vivienda habitual.

Jurisprudencia



Consulta Vinculante V0546-22. Consideración de local como vivienda habitual a efectos de reinversión.
Consulta Vinculante V0576-21. Plazo exención por reinversión en vivienda habitual nuevo estado alarma.
STS 663/2021. Resolución 211/2021. Cumplimiento plazo dos años reinversión vivienda habitual.
STS 3049/2020. Deducción reinversión ganancia patrimonial vivienda habitual financiación ajena.
Consulta Vinculante V2535-20. Consideración vivientda venta por pérdida empleo antes plazo establecido.
Consulta Vinculante V2272-20. Despido como circunstancia necesaria cambio trabajo para exención.
Consulta Vinculante V2114-20. Efecto estado alarma sobre plazo 2 años para la exención.
Consulta Vinculante V1893-20. Plazo exención por reinversión vivienda habitual COVID19.
Consulta Vinculante V1266-20. Afectación estado alarma al plazo de exención reinversión vivienda.
Consulta Vinculante V1118-20. Plazo exención ganancias por transmisión vivienda habitual COVID19.
Consulta Vinculante V1117-20. Ampliación plazo exención por reinversión vivienda habitual COVID19.
Consulta Vinculante V1115-20. Ampliación plazo exención por reinversión vivienda habitual COVID19.
Consulta Vinculante V0120-20. Exención tras venta para adquirir vivienda habitual con 50% propiedad.
Consulta Vinculante V0008-20. Exención transmisión anterior vivienda destinando parte a la cancelación del crédito hipotecario existente sobre la vivienda habitual actual.
Consulta Vinculante V3160-18 DGT. Exención por reinversión en vivienda habitual adquirida en otro país.
Consulta Vinculante V0111-18 DGT. Exención por reinversión de ganancia obtenida por venta de inmueble.
Consulta Vinculante V3294-17 DGT. Exención por reinversión por cambio de residencia habitual.
Consulta Vinculante V1807-12 DGT. Exención por reinversión cuando se entrega pasados dos años de plazo.
Consulta Vinculante V1198-09 DGT. Compra de solar para posterior construcción de vivienda habitual.
Resolución Nº 6371/2015. Exención por reinversión si el pago de la vivienda se hace dentro del plazo de dos años pero la entrega de la vivienda se hace fuera de plazo.

Legislación



Art. 38 Ley 35/2006 IRPF. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión
Art. 41 RD 439/2007 RIRPF. Exención reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva creación

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