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Obligación de ostentar titularidad de pleno dominio de los inmuebles para poder aplicar la exención por reinversión de vivienda habitual

Titularidad del pleno dominio de los inmuebles para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.



     Para la Dirección General de Tributos -DGT-, el criterio defendido en una consulta vinculante de 4 de Abril de 2024 (consulta vinculante V0487-24), donde debe responder a un contribuyente que le cuestiona por la venta su anterior vivienda habitual y el importe obtenido en la misma lo reinvierte en reformar una vivienda cuya titularidad pertenece a un familiar que va a donar esa vivienda a su favor, con la finalidad de que constituya su nueva vivienda habitual, es que: .

Se debe ostentar la titularidad del pleno dominio de los inmuebles, o al menos una parte de la misma, para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.


    Recordemos que para que no tribute la ganancia obtenida por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición de la vivienda habitual vendida, cuando el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual, a estos efectos, será necesario cumplir con dos requisitos o condiciones:
  1. Que la reforma u obras realizadas tengan la consideración de rehabilitación pues, de acuerdo con el artículo 41 del Reglamento (Real Decreto 439/2007) del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -RIRPF-, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, siempre que las obras cumplan cualquiera los requisitos relacionados en el referido artículo 41.1.

  2. Deben tener la consideración de vivienda habitual tanto la vivienda transmitida como la nueva adquirida. Salvo situaciones especiales, queremos decir que la vivienda vendida constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años y que la vivienda adquirida, desde su compra, sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.


    Pues bien, para la DGT, los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea este compartido. Así, en su Consulta Vinculante V0487-24, establece que:

(...) a efectos de "poder aplicar" de la exención por reinversión en vivienda, el contribuyente debe ostentar la titularidad del pleno dominio, o de al menos una parte del mismo, tanto en la vivienda transmitida como en la vivienda adquirida (...)


    En el caso interpretado por la DGT, la donación que se pretendía realizar por el familiar titular de la vivienda todavía no estaba formalizada en el momento de realizar las obras sobre el inmueble que constituiría la futura nueva vivienda habitual del contribuyente que pretendía aplicar la exención, por lo que no pudo utilizar el beneficio de la exención por reinversión en vivienda habitual.

    Ahora bien, de esta situación podemos sacar una lectura positiva para situaciones o circunstancias que pudieran resultar similares a la tratada en la consulta V0487-24. Por ejemplo, se produce con cierta habitualidad que contribuyentes del impuesto adquieran la propiedad parcial (junto con sus hermanos) por herencia de la vivienda de sus padres y, uno de ellos pretenda adquirir "el resto" y reformar todo el inmueble para que constituya su nueva vivienda habitual.

    En situaciones como la planteada en nuestro ejemplo, si las obras de reforma realizadas tienen la consideración de rehabilitación, es decir, cumplen requisitos de las letras a) o b) del apartado 1 del artículo 41 del RIRPF, como en la vivienda heredada el contribuyente ostentará la titularidad de su pleno dominio, o de al menos una parte del mismo (puede estar compartido con los hermanos), si podrá ser aplicada la exención por reinversión por las cantidades satisfechas por la realización de las obras, siempre y cuando, claro está, se cumplan el resto de requisitos establecidos en la normativa a tal fin: que el importe obtenido en la venta debe reinvertirse en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual, que ambas viviendas tengan la consideración de habitual, etc.


    Lógicamente como puede interpretarse del párrafo anterior, comenzar invirtiendo en la reforma (rehabilitación para que sea considerada como adquisición) cuando se dispone solamente de una parte del pleno dominio del inmueble que constituirá la nueva vivienda habitual, implica que, de acuerdo con el artículo 41 RIRPF, el resto de reinversión y adquisición del pleno dominio del que no se es titular en ese momento, deberá efectuarse en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual.

Legislación



La exención por reinversión en vivienda habitual.
Aplicación exención por reinversión en vivienda habitual sin convivencia en ella por cónyuge separado/divorciado.
Aplicación de la Exención por Reinversión en Vivienda Habitual cuando no ha sido entregada en dos años.
Exención por reinversión en vivienda habitual: residir en precario no computa dentro del plazo de 3 años.
Rentas exentas y no sujetas en el IRPF.

Legislación



Art. 38 Ley 35/2006 IRPF. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión
Art. 41 RD 439/2007 RIRPF. Exención reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva creación

Jurisprudencia y Doctrina



Consulta Vinculante V0487-24. Inaplicabilidad de la exención por reforma de inmueble de un familiar.

Siguiente: Consulta Vinculante V0625-24. Pérdida Patrimonial por estafa bancaria sufrida mendiante phishing.

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