Consulta número: V2138-10 - Fecha: 28/09/2010
Órgano: SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

NORMATIVA LIRPF Ley 35/2006 Arts. 33, 35, 38 y 68.11º y 2º ; RIRPF RD 439/2007 Art. 41.1 y 3.



    El consultante transmite en marzo de 2010, por 138.500 euros, la que constituyó su vivienda habitual hasta junio de 2008, mes en el que escrituró la compra de su segunda y actual vivienda habitual. Del importe total obtenido en la venta, destina 57.794,93 euros a cancelar el préstamo hipotecario con el que venía financiando tanto la adquisición de la vivienda adquirida en 2008 como, también, la que ahora vende; en concreto un 91,87 por ciento del préstamo financiaba la compra de su actual vivienda y el resto, su 8,13 por ciento, financiaba la adquisición de su primera vivienda habitual, ahora transmitida.
    El consultante transmite en marzo de 2010, por 138.500 euros, la que constituyó su vivienda habitual hasta junio de 2008, mes en el que escrituró la compra de su segunda y actual vivienda habitual. Del importe total obtenido en la venta, destina 57.794,93 euros a cancelar el préstamo hipotecario con el que venía financiando tanto la adquisición de la vivienda adquirida en 2008 como, también, la que ahora vende; en concreto un 91,87 por ciento del préstamo financiaba la compra de su actual vivienda y el resto, su 8,13 por ciento, financiaba la adquisición de su primera vivienda habitual, ahora transmitida.


    A.- De cara a acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, si para determinar la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda se deduce del valor de transmisión tanto el valor de su adquisición como la cantidad destinada a cancelar el préstamo hipotecario que la financiaba.
    B. Importe de inversión que debe alcanzarse en la nueva vivienda habitual para poder comenzar a practicar respecto de esta la deducción por inversión en vivienda habitual.


    A. La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:

    "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(_).
    2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(_).
    Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.

    3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
(_)".
    Por su parte, la determinación y cálculo de las variaciones patrimoniales generadas con ocasión de cualquier variación en el patrimonio del contribuyente se contienen en los artículos 33 y siguientes de la LIRPF. De acuerdo con el artículo 34.1a), el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en las transmisiones onerosas será la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión del bien, dichos valores vendrán determinados conforme establece el artículo 35 de la LIRPF.
    En concreto, el apartado 3 del artículo 35 dispone:

    "El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a los que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
    Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste."
    Por tanto, el valor de transmisión de un bien viene determinado por la totalidad de la contraprestación obtenida, sin que pueda ser objeto de minoración, en caso alguno, en función de la cancelación del principal del préstamo empleado en su adquisición que se encuentre pendiente de amortizar.
    En definitiva, la forma de cuantificar la ganancia patrimonial obtenida en una transmisión onerosa es, en cualquier caso, única, con independencia de que, posteriormente, cómo consecuencia de la aplicación de determinados preceptos ésta pueda quedar exenta de tributación.
    En el presente caso, la ganancia patrimonial resultará exenta parcialmente, dado que, según se desprende del texto de la consulta, únicamente reinvierte en vivienda habitual parte del importe total obtenido en la transmisión, en concreto aquella parte que de la cuantía destinada a cancelar el préstamo hipotecario (57.794,93 euros) se corresponde con la parte que financiaba la adquisición de dicha nueva vivienda (el 91,87%, es decir, reinvierte 53.096,20 euros).

    B.- Para determinar el momento a partir del cual se puede practicar la deducción por inversión en una nueva vivienda habitual habrá que observarse lo dispuesto en el punto 2º del artículo 68.1 de la Ley del Impuestos, el cual dispone:



Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.