EJEMPLO. Obras en Inmueble arrendado

CASO PRÁCTICO DE CONTABILIDAD

INVERSIONES REALIZADAS SOBRE UN INMUEBLE ARRENDADO.


   La Sociedad RCRCR, que ejerce su actividad en un local arrendado, decide realizar obras de mejora en el mismo. El local abre sus puertas con la obra terminada el 1 de septiembre de 2012.

   El contrato de arrendamiento tiene una duración que finaliza en 20 años, sin perjuicio de su ampliación si procede.

   La relación de los gastos efectuados es la siguiente:

      - Mesas 10.000 Euros.
      - Estanterías 20.000 Euros.
      - Elementos de ornamentación 5.000 Euros.
      - Equipos informáticos 12.000 Euros
      - Instalación eléctrica 20.000 Euros.
      - Equipo de aire acondicionado 10.000 Euros.
      - Obras en suelo y pintura 5.000 Euros.

   Se estima que la vida útil de esta remodelación es de 10 años.

SOLUCIÓN


   Según las normas de valoración incluidas en el Plan General de Contabilidad, todos los gastos adicionales que se produzcan en el inmovilizado hasta su puesta en condiciones de funcionamiento: gastos de explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares, formarán parte de su precio de adquisición. También se permite la inclusión en el valor del inmovilizado de las inversiones y mejoras realizadas en los mismos en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil y siempre que sea posible conocer o estimará razonablemente el valor neto contable de los elementos que, por haber sido sustituidos, deban ser dados de baja del inventario.

   De esta manera no hay dudas en cuanto al proceder respecto de estas inversiones. El problema surge cuando los elementos de inmovilizado en los que invertimos para su mejora no son nuestros sino de un tercero. Es el caso de los locales arrendados. Las mejoras en inversiones realizadas en los mismos no pueden ser consideradas como mayor valor de los locales ya que no son nuestros pero, a su vez, tampoco sería correcto considerar como un gasto del ejercicio las inversiones en la mejora del local o en los elementos patrimoniales tales como ordenadores, instalaciones eléctricas, de comunicación, aire acondicionado... ya que estos prestarán servicio durante largo tiempo.

   Así la Consulta número 3 del BOICAC número 44/DICIEMBRE DE 2000, pone de manifiesto este hecho y establece criterios para proceden en estos casos, distinguiendo varias posibilidades:

   a) Inversiones que no se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como el mobiliario.

   b) Las inversiones se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como obras, pintura, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas, etc.

   En el primer caso, las inversiones se activarán en el balance en función de la naturaleza o destino de tales inversiones, siguiendo las instrucciones contenidas en el PGC y el Código de Comercio.

   En el segundo caso también se considerarán gastos del ejercicio en función de su naturaleza, incluso si se trata de inversiones realizadas por el inicio de una actividad, las cuales anteriormente, con el plan antiguo, podían activarse como "gastos de primer establecimiento" y ser amortizadas en un plazo que no superior a cinco años, a no ser que que la duración de dicha actividad fuese inferior.

   Sin embargo, la consulta indica que para mantener intacto el objetivo de la imagen fiel, estos gastos pueden ser activados como inmovilizado intangible en determinados casos.

   En este sentido, y trayendo a colación lo establecido en las normas contables específicas para entidades deportivas en donde se establece que los importes destinados a realizar "inversiones" sobre terrenos o instalaciones "alquilados, obtenidos por concesiones administrativas o cualquier otro tipo de cesión contractual", se pueden activar como activos intangibles, de forma que su amortización se realizará atendiendo a la vida del contrato, o la del elemento patrimonial correspondiente si fuese menor.

   Así, cuando la inversión en los locales arrendados, esté motivada por la intención de obtener beneficios suficientes con los que cubrir su cuantía, se pueden activar como un inmovilizado intangible y amortizarlos durante su vida útil o por el período de duración del contrato si ésta es menor.

   Según indica la consulta indicada, hay que diferenciar entre los bienes que quedan integrados en el local, de aquellos que son separables del mismo.

   Esta "justificación histórica utilizada" se ha visto reflejada en el "nuevo" Plan General Contable para Pymes (aprobado por RD 1515/2007), cuando en su NRV 3.ª (Normas Particulares sobre el Inmovilizado Material), apartado h), establece:

    "...

    h) En los acuerdos que, de conformidad con la norma relativa a arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar, deban calificarse como arrendamientos operativos, las inversiones realizadas por el arrendatario que no sean separables del activo arrendado o cedido en uso, se contabilizarán como inmovilizados materiales cuando cumplan la definición de activo. La amortización de estas inversiones se realizará en función de su vida útil que será la duración del contrato de arrendamiento o cesión -incluido el periodo de renovación cuando existan evidencias que soporten que la misma se va a producir-, cuando ésta sea inferior a la vida económica del activo.

    ..."

   En este sentido, podemos ver que tanto el mobiliario (estanterías y mesas) como la ornamentación (cuadros, espejos, cortinas,..) pueden ser activados como inmovilizado material, en la cuenta 216 "mobiliario".

   Los equipos informáticos tienen su cuenta específica en la 217 "equipos para procesos de información"

   Los gastos en los bienes que se integran en el local, como la instalación eléctrica, de aire acondicionado, la pintura y el suelo se podrán considerar también como inmovilizado material, y recogerlas con las correspondientes cuentas existentes a tal fin o sugerimos crear una cuenta personalizada que deje constancia de su naturaleza, como podría ser "inversiones en inmuebles arrendados".

   La contabilización en este caso sería:

   . Por los gastos en mobiliario y en los ordenadores, a 01.09.12:

35.000  Mobiliario (216) (10.000 + 20.000 + 5.000)
12.000  Equipos de procesos de información (217)
9.870  HP. IVA soportado (472)
((35.000+12.000) * 21%)
               a Bancos, c/c (572) 56.870
          --- x ---


   . Por los gastos en las obras de electricidad, aire y suelo:

20.000 Inversiones en Instalaciones eléctricas en inmuebles arrendados (2151-)
10.000 Inversiones en Instalaciones eléctricas en inmuebles arrendados (2152-)
  5.000 Inversiones en construcciones en inmuebles arrendados (211-)
  7.350  HP. IVA soportado (472)
(35.000 * 21%)
              a Bancos, c/c (572) 42.350
          --- x ---

   
   Respecto a su amortización, se realizará en función de su vida útil, sin que pueda exceder del período de duración del contrato del local. En este caso la vida útil se estima en 10 años para todos los activos relacionados, y el contrato tiene una duración mínima de 20 años. En el caso de bienes "no separables" del inmueble arrendado, habríamos de ver si la duración del contrato es menor a su vida útil, eligiendo en este supuesto caso, como vida útil la duración del contrato de arrendamiento.

    En el caso referido, el período de amortización será 10 años y los asientos a realizar a 31.12.12 los siguientes:


2.733,34  Amortización del inmovilizado material (681)

          a A.Acumulada de mobiliario (2816) (35.000/10 x 4/12)   1.166,67
          a A.Acumulada de equipos de información (2817) (12.000/10 x 4/12)  400
          a A.A.de instalaciones eléctricas en inmuebles arrendados (28151-) (20.000/10 x 4/12)  666.67
          a A.A.de instalaciones eléctricas en inmuebles arrendados (28152-) (10.000/10 x 4/12)  333,33
          a A.Acumulada de construcciones en inmuebles arrendados (2811-) (5.000/10 x 4/12)  166,67
      --- x ---


    Es aconsejable ver el desarrollo de las Normas de Registro y Valoración del Inmovilizado material, que hace la Resolución de 1 de marzo de 2013 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.

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