Asiento de alquiler donde arrendatario realiza obras en inmueble y existe un acuerdo para descontar el importe satisfecho por la obra. No habitual

    El registro contable presentado resulta de una práctica más o menos habitual cuando en el arrendamiento de viviendas o locales, los arrendatarios realicen reformas del inmueble que incrementan el valor del mismo y acuerdan con el arrendador ("casero") que el importe total satisfecho por las obras realizadas sea descontado de la renta a pagar en concepto de alquiler; en general, al término de estas situaciones, el arrendatario ("inquilino") del contrato de alquiler entrega el inmueble revalorizado.


    Así, utilizando como base argumental la consulta nº 1 del boletín nº 38, de junio de 2024, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas -ICAC- el importe desembolsado por el arrendatario por la obra o reforma realizada debe calificarse como un anticipo en especie que el arrendatario entrega al arrendador a cuenta del importe a pagar por el contrato de arrendamiento.
    Al mismo tiempo la Norma de Registro y Valoración 3ª.f) -NRV- del PGC Pyme, señala que deberán darse de baja los elementos sustituidos y aumentar el valor del inmovilizado en la medida que se traten de costes de renovación, ampliación o mejora, que supongan un aumento de capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil.



    Con posterioridad (registro contable presentado al inicio en segundo lugar), habremos de imputar los ingresos en concepto de arrendamiento del período correspondiente (mes, trimestre, año, etc.), registro este que se irá repitiendo en el tiempo determinado en el contrato de arrendamiento por cada devengo de renta que suponga una minoración del anticipo (coste de obra realizada) y hasta que este anticipo desaparezca y los siguientes cobros ya se produzcan mediante retribuciones dinerarias.

    Dos aspectos que consideramos importantes reseñar para los registros contables señalados inicialmente sean más cercanos a la "vida real" y puedan evitar confusiones:

1. Hemos utilizado la cuenta 752 Ingresos por Arrendamientos pues se ha señalado que la actividad principal de la empresa arrendadora no es el alquiler de inmuebles, resultando una operación ocasional o no habitual.


2. Si bien el anticipo recibido se ha imputado en la cuenta (448) Anticipos de Deudores, cuenta inventada de acuerdo a los criterios establecidos en el PGC y con funcionamiento similar a la de la cuenta 438 Anticipos de Clientes, resultaría más adecuado realizar el registro contable de cargo directamente a la cuenta 440 Deudores y posteriormente descontar el anticipo recibido; de esta forma, quedará perfectamente registrado en el cuenta de 440 Deudores las cantidades objeto de renta de alquiler del períiodo que corresponda. De la forma: (Descuento del anticipo recibido)
   
   . Por el cobro de la renta (en especie) en el momento y con la periodicidad establecida en el contrato de alquiler.
   
   

   XXX	Deudores (440)
   	Ingresos por Arrendamientos (752)	XXX
   	HP IVA repercutido (477)	XXX

   
   
   . Por el descuento del anticipo consecuencia de la reforma/obra realizada.
   
   

   XXX	Anticipos de Deudores (448)
   	Deudores (440)	XXX

Tratamiento de la Cuenta (473).

    En la cuenta (473) Hacienda Pública retenciones y pagos a cuenta habremos de recoger el importe de las retenciones que nos han sido practicadas por el empresario o profesional al cual le hemos prestado el servicio (arrendamiento, profesional, etc.).

    Desde 1998 las cuotas de arrendamientos de inmuebles urbanos (abonadas por empresarios o profesionales) están sujetas a retención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -IRPF- o en el Impuesto sobre Sociedades -IS- (según corresponda); el tipo de retención será del 19 por 100 de la cuota satisfecha.

    No obstante lo anterior, no habrá de practicarse esta retención en los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuestos:  

1. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.


2. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 901,52 euros anuales.


3. Cuando el arrendador esté obligado a tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, y no resulte cuota cero o bien, por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cuando aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resultase cuota cero.