Asiento de alquiler donde arrendatario realiza obras en inmueble y existe un acuerdo para descontar el importe satisfecho por la obra. Habitual

    Así, utilizando como base argumental la consulta nº 1 del boletín nº 38, de junio de 2024, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas -ICAC- el importe desembolsado por el arrendatario por la obra o reforma realizada debe calificarse como un anticipo en especie que el arrendatario entrega al arrendador a cuenta del importe a pagar por el contrato de arrendamiento.
    Al mismo tiempo la Norma de Registro y Valoración 3ª.f) -NRV- del PGC Pyme, señala que deberán darse de baja los elementos sustituidos y aumentar el valor del inmovilizado en la medida que se traten de costes de renovación, ampliación o mejora, que supongan un aumento de capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil.



    Con posterioridad (registro contable presentado inicialmente en segundo lugar), habremos de imputar los ingresos en concepto de arrendamiento del período correspondiente (mes, trimestre, año, etc.), registro este que se irá repitiendo en el tiempo determinado en el contrato de arrendamiento por cada devengo de renta que suponga una minoración del anticipo (coste de obra realizada) y hasta que este anticipo desaparezca y los siguientes cobros ya se produzcan mediante retribuciones dinerarias.

    Dos aspectos que consideramos importantes reseñar para los registros contables señalados inicialmente sean más cercanos a la "vida real" y puedan evitar confusiones:

1. Hemos utilizado la cuenta 705 Prestación de Servicios pues se ha señalado que la actividad principal de la empresa arrendadora es el alquiler de inmuebles, resultando una operación ocasional o no habitual.


2. Si bien el anticipo recibido se ha imputado en la cuenta (438) Anticipos de Clientes, resultaría más adecuado realizar el registro contable de cargo directamente a la cuenta 430 Clientes y posteriormente descontar el anticipo recibido; de esta forma, quedará perfectamente registrado en el cuenta de 430 Clientes las cantidades objeto de renta de alquiler del período que corresponda. De la forma: (Descuento del anticipo recibido)
   
   . Por el cobro de la renta (en especie) en el momento y con la periodicidad establecida en el contrato de alquiler.
   
   

   XXX	Clientes (430)
   	Prestación de Servicios (705)	XXX
   	HP IVA repercutido (477)	XXX

   
   
   . Por el descuento del anticipo consecuencia de la reforma/obra realizada.
   
   

   XXX	Anticipos de Clientes (438)
   	Clientes (430)	XXX

Tratamiento de la Cuenta (473).

    En la cuenta (473) Hacienda Pública retenciones y pagos a cuenta habremos de recoger el importe de las retenciones que nos han sido practicadas por el empresario o profesional al cual le hemos prestado el servicio (arrendamiento, profesional, etc.).

    Desde 1998 las cuotas de arrendamientos de inmuebles urbanos (abonadas por empresarios o profesionales) están sujetas a retención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -IRPF- o en el Impuesto sobre Sociedades -IS- (según corresponda); el tipo de retención será del 19 por 100 de la cuota satisfecha.

    No obstante lo anterior, no habrá de practicarse esta retención en los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuestos:  

1. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.


2. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 901,52 euros anuales.


3. Cuando el arrendador esté obligado a tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, y no resulte cuota cero o bien, por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cuando aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resultase cuota cero.

    Al ser el alquiler la actividad principal de la empresa, se contabilizarán como Prestaciones de servicios (705). En esta cuenta se incluyen también todos los gastos que se le hayan cobrado al inquilino.

    Se considerarán los arrendamientos una actividad empresarial cuando se dediquen habitualmente a ello y además concurran las circunstancias siguientes:

1. Se tenga, como mínimo, un empleado que se encargue de gestionar las operaciones relativas a esas actividades.


2. Se disponga de un local desde el cual se gestionen dichas operaciones.

    Hemos de recordar que la Norma de Valoración 16ª del Plan General de Contabilidad Pyme, establece que los ingresos por prestación de servicios "se reconocerán cuando el resultado de la transacción pueda ser estimado con fiabilidad, considerando para ello el porcentaje de realización del servicio en la fecha de cierre del ejercicio".

    Así, para contabilizar los ingresos derivados de prestaciones de servicios se tendrán que cumplir todas y cada una de las siguientes condiciones:

1. El importe de los ingresos puede valorarse con fiabilidad.


2. Es probable que la empresa reciba los beneficios o rendimientos económicos derivados de la transacción.


3. El grado de realización de la transacción, en la fecha de cierre del ejercicio, puede ser valorado con fiabilidad, y


4. Los costes ya incurridos en la prestación, así como los que quedan por incurrir hasta completarla, pueden ser valorados con fiabilidad.

    Podríamos reseñar, para el caso de sociedades cooperativas, lo expresado en la consulta nº 2 del BOICAC nº 66, sobre la calificación contable de los ingresos derivados de operaciones de entrega de bienes y prestación de servicios por parte de una parte de una sociedad cooperativa a sus socios; que habrán de imputarse como ingresos.

    Por otro lado, y a modo de ejemplo, la consulta nº 8 del BOICAC nº 96 de Diciembre de 2013, establece en relación con las servidumbres de andamiaje, que la indemnización recibida en caso de resultar indispensable para construir o reparar algún edificio y tener que pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue; es por ello que si el importe recibido corresponde a la ocupación temporal, se reflejará contablemente como un ingreso por naturaleza que se devengará durante el período de tiempo que dure la ocupación, de manera equivalente al registro que realizaría el arrendador de un terreno en un contrato de arrendamiento calificado como "operativo".