Publicado: 15/06/2026

Boletin nº 24 - Año 2026

• La Dirección General de Tributos concluye en una consulta vinculante que la Administración local puede sustituir el precio escriturado por el valor catastral de referencia al comprobar transmisiones de inmuebles.


• El criterio supone un giro respecto a la doctrina administrativa anterior y sienta un precedente que podría extenderse al IRPF.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido una consulta vinculante (la V0792-26, de 9 de abril de 2026) que abre la vía a que los ayuntamientos utilicen el valor de referencia catastral como valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. La consulta, de la Subdirección General de Tributos Locales, responde al caso de un contribuyente que iba a transmitir un inmueble por un precio inferior tanto al valor de adquisición como al valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, y cuyo ayuntamiento pretendía sustituir el precio escriturado por dicho valor catastral sin haber incoado previamente un procedimiento formal de comprobación de valores.

El organismo dependiente del Ministerio de Hacienda concluye que es posible que la Administración tributaria local utilice el valor de referencia del Catastro Inmobiliario como valor de transmisión, si bien matiza que, para ello, deberá justificar y motivar su empleo dentro de un procedimiento de comprobación debidamente incoado. La DGT ampara esta posibilidad en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, que permite a la Administración estimar valores por referencia a registros oficiales de carácter fiscal -entre ellos, el Catastro Inmobiliario- como medio de comprobación.

Un giro en la doctrina administrativa sobre el IIVTNU.

El criterio resulta llamativo porque contradice la línea que la propia DGT había mantenido hasta ahora. En la consulta V0157-23, de febrero de 2023, el mismo órgano había concluido que el valor de referencia catastral no era aplicable a efectos de determinar la existencia o inexistencia de incremento de valor en el IIVTNU, puesto que la normativa reguladora del impuesto —el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL)— no prevé expresamente ese valor como magnitud de referencia a estos efectos, a diferencia de lo que sí ocurre en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La nueva consulta matiza esa posición anterior. Reconoce que el TRLRHL no establece el valor de referencia como valor de transmisión para el IIVTNU, pero concluye que nada impide a los ayuntamientos acudir a él como medio de comprobación al amparo de la LGT. Desde el punto de vista práctico, el resultado es que un consistorio podría ignorar el precio escriturado en una compraventa -incluso cuando ese precio acredite que no ha existido incremento del valor del suelo- y recalcular la base sobre el valor catastral si este es superior.

El contexto normativo de fondo es la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó el IIVTNU a la doctrina del Tribunal Constitucional tras la sentencia 182/2021, que declaró inconstitucional el anterior sistema de cálculo por permitir gravar transmisiones realizadas con pérdida. Desde entonces, el artículo 104.5 del TRLRHL reconoce un supuesto de no sujeción al impuesto cuando se constate que no ha existido incremento de valor, tomando como referencia el mayor entre el precio escriturado y el valor comprobado por la Administración. Es precisamente esta facultad de comprobación el gancho normativo en el que Tributos apoya ahora la posibilidad de acudir al valor de referencia.

Implicaciones prácticas para contribuyentes y asesores.

El impacto de esta doctrina puede ser relevante en transmisiones en las que el precio de venta es inferior al valor catastral de referencia del inmueble, especialmente en mercados con ajustes de precios o en operaciones entre partes vinculadas. En esos supuestos, aunque el vendedor pueda acreditar mediante escritura que ha obtenido una ganancia nula o incluso ha sufrido una pérdida, el ayuntamiento podría iniciar un procedimiento de comprobación y exigir la plusvalía tomando como base el valor de referencia catastral, siempre que motive adecuadamente el uso de ese valor.

En definitiva, esta consulta proporciona a los consistorios un instrumento que puede neutralizar el efecto de la reforma de 2021. Si el método del incremento real fue diseñado para que el contribuyente pueda demostrar con la escritura que no hubo ganancia real en el suelo, la sustitución del precio pactado por el valor de referencia catastral supone, en la práctica, reconducir el cálculo a una estimación objetiva, al margen del precio efectivamente satisfecho en el mercado.

El precedente que preocupa: el IRPF.

Más allá de la plusvalía municipal, la consulta ha generado alarma por el precedente que puede sentar en otros tributos, en particular en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El artículo 35 de la Ley del IRPF establece que, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, se tomará el precio efectivamente satisfecho en la compraventa, salvo que resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este último. Aunque la normativa del IRPF no menciona expresamente el valor de referencia catastral —a diferencia de lo que ocurre en el ISD y el ITPyAJD—, esa cláusula de mercado podría permitir a la Agencia Tributaria estatal acudir al valor de referencia catastral para elevar la base del ahorro si estima que el precio escriturado está por debajo del precio de mercado.

La consulta no aborda directamente esa posibilidad, pero el razonamiento empleado por Tributos -apoyarse en la LGT para suplir el silencio de la ley propia del tributo- es susceptible de trasladarse al IRPF. De confirmarse esa extensión, los contribuyentes que vendan un inmueble por debajo del valor catastral de referencia podrían verse expuestos a una doble presión tributaria: la plusvalía municipal recalculada al alza y una ganancia patrimonial en el IRPF superior a la efectivamente obtenida. En cualquier caso, la consulta recuerda que el valor de transmisión que fije el ayuntamiento en su procedimiento de comprobación no vincula automáticamente a otras Administraciones tributarias, por lo que cada impuesto deberá determinarlo conforme a su propia normativa.

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