Boletín semanal
Boletín nº17 29/04/2025
ARTÍCULOS
Inversión del sujeto pasivo del IVA en la transmisión de inmuebles con garantía hipotecaria.
Bruno Morte, Gestor Administrativo-Asesor, colaborador de SuperContable.com - 29/04/2025
La consulta vinculante V0098-25 aborda un asunto de gran relevancia práctica: cuándo opera la inversión del sujeto pasivo del IVA en la venta de un inmueble gravado por hipoteca o cualquier otra deuda garantizada. En el entorno inmobiliario, conocer si corresponde que el adquirente del bien asuma la obligación de ingreso del impuesto puede suponer una diferencia crítica en la planificación fiscal de la operación y en la gestión de la tesorería. Este artículo se centra exclusivamente en la casuística de las garantías reales, examinando el criterio de la Dirección General de Tributos (DGT) y la interpretación del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), para ofrecer a los profesionales del sector una visión práctica y con alternativas de actuación claras.
Marco normativo y concepto de inversión del sujeto pasivo.
La Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA establece en su artículo 84.Uno.2º.e), tercer guion, que podrá aplicarse la inversión del sujeto pasivo cuando se transmitan bienes inmuebles “en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles” o cuando se transmitan a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguirla por parte del adquirente . Con ello, el legislador nacional transpone el artículo 199 de la Directiva 2006/112/CE, autorizando a que, en estos supuestos, sea el destinatario –siempre que actúe como empresario o profesional– quien se convierta en sujeto pasivo del IVA.
Requisitos para la aplicación de la inversión del sujeto pasivo en garantías hipotecarias.
Para que proceda la inversión del sujeto pasivo en la transmisión de un inmueble afectado por hipoteca, deben concurrir todas las condiciones siguientes:
El adquirente debe actuar como empresario o profesional.
La operación debe revestir la forma de entrega de un bien inmueble.
El inmueble debe estar gravado por una garantía real (hipoteca, dación en pago, adjudicación de deudas, etc.).
La entrega debe ser consecuencia de la ejecución de la garantía, entendida como el ejercicio efectivo de la acción o el procedimiento que permite hacer valer la garantía.
En consecuencia, ¿cuándo no opera la inversión del sujeto pasivo?
Cancelación previa de la hipoteca: si se cancela la garantía antes de la compraventa y el inmueble se transmite libre de cargas, no se considera ejecución de garantía.
Ausencia de subrogación o asunción de deuda: cuando el adquirente no asume la deuda garantizada ni actúa para ejecutarla, falta el elemento esencial de ejecución.
Interpretación del TEAC: ejecución de la garantía como elemento esencial.
En su resolución de 20 de septiembre de 2022 (RG 03131/2020), el TEAC matiza que la aplicación de la inversión del sujeto pasivo exige que la transmisión se produzca en el marco de la ejecución de la garantía. En este sentido, aunque el precepto interno extienda el supuesto a daciones o adjudicaciones, para el Tribunal la regla no puede interpretarse de forma extensiva más allá de la ejecución de la garantía conforme al artículo 199 de la Directiva 2006/112/CE. La consecuencia es que las transmisiones voluntarias, aunque liberen al transmitente de la deuda, carecen de la fuerza ejecutiva propia de la ejecución hipotecaria y, por tanto, quedan fuera del ámbito de la inversión.
Implicaciones prácticas y alternativas de actuación.
Para evitar que la operación quede sujeta a la inversión del sujeto pasivo, el vendedor puede garantizar que la transmisión se formalice una vez cancelada la hipoteca en escritura previa o simultánea en unidad de acto, de modo que el inmueble se entregue libre de cargas. En este escenario, no existe ejecución de la garantía, por lo que el sujeto pasivo sigue siendo el transmitente.
Si, por el contrario, se desea que el adquirente asuma la condición de sujeto pasivo –por ejemplo, para mejorar la posición de caja del vendedor– será necesario que la operación se canalice como una subrogación en la obligación garantizada o una verdadera ejecución judicial o notarial de la hipoteca, cumpliendo con los requisitos formales y sustantivos que caracterizan dicho procedimiento.
Caso práctico:
Una sociedad promotora suscribe un contrato de compraventa de cosa futura con un comprador profesional, condicionando la elevación a público de la venta a que se otorgue previa escritura de cancelación de la hipoteca que grava el inmueble en construcción.
En la práctica, se firman dos escrituras en unidad de acto: primero la de cancelación de la garantía y, acto seguido, la de compraventa. De este modo, el inmueble se transmite libre de cargas y no concurren los requisitos de la ejecución garantizada, por lo que la inversión del sujeto pasivo no resulta de aplicación. Este esquema garantiza al vendedor la exención de la inversión y confirma al adquirente la plena disponibilidad del bien.
Conclusión:
El elemento esencial para que opere la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles con garantía es la ejecución efectiva de la garantía (artículo 84.Uno.2º.e), tercer guion, Ley 37/1992). Cuando la transmisión se realiza una vez cancelada la hipoteca –o sin que medie un procedimiento ejecutivo–, no se cumplen los requisitos objetivos y el sujeto pasivo sigue siendo el transmitente. Resulta crucial planificar la escritura pública y evaluar si interesa asumir o eludir la inversión del sujeto pasivo, ajustando la operación a las previsiones del artículo 84 de la Ley del IVA y a la doctrina reiterada de la DGT y del TEAC.
