Boletín semanal

Boletín nº45 25/11/2025

CONSULTAS FRECUENTES

Vendo mi casa y cancelo la hipoteca, ¿puedo deducir por lo cancelado con el precio de venta?.

Pues en contra de lo que venía aplicando la Agencia Estatal de la Administración Tributaria -AEAT-, el Tribunal Económico-Administrativo Central -TEAC-, ha unificado criterio para contestar a esta pregunta diciendo que SÍ, las cantidades obtenidas por la venta de la vivienda habitual y destinadas a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba, podrán ser incorporadas a la base de la deducción a que tuviese derecho el contribuyente. Encontramos esta decisión del TEAC en la Resolución 2995/2025, de 20 de octubre de 2025.

Conviene precisar, llegados a este punto, que esta posibilidad de deducción únicamente corresponde a aquellos contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Física -IRPF- que ya tuvieran reconocido el derecho a aplicar la deducción por vivienda habitual, y pudieran aplicar el régimen transitorio desarrollado en la disposición transitoria 18ª de la LIRPF, que en síntesis podría ser aplicado por aquellos contribuyentes que:

1. A 31.12.2012 ya tuvieran derecho a disfrutarla, y que ya la hubieran disfrutado de hecho (salvo caso excepcional).
2. Favorece a aquéllos que van haciendo pagos para la adquisición de su vivienda habitual o para pagar la financiación con la que se ha adquirido la misma.
3. La deducción se aplica sobre la parte estatal y la parte autonómica (7,5% y 7,5%, respectivamente).
4. La base máxima de la deducción es de 9.040 euros anuales (sin ningún tipo de prorrateo).
5. Es una deducción “única para toda la vida” para cada contribuyente, en el sentido de que las cantidades ya deducidas por adquisición de la vivienda habitual, ya no pueden volver a deducirse.
6. Sólo procede cuando el importe pagado en el año, es “renta ahorrada en ese año”, comprobando la situación patrimonial del contribuyente.
7. Que constituyese su vivienda habitual en esos momentos.

Hasta ahora, la AEAT entendía que el importe obtenido por la venta de la vivienda habitual no podía computarse en la base de la deducción por inversión en vivienda, incluso si se destinaba a cancelar la hipoteca en el mismo acto de transmisión; si bien es cierto, que la DGT había admitido en ciertos casos la deducción de los gastos de cancelación hipotecaria cuando se sustituía un préstamo por otro manteniendo la titularidad de la vivienda.

De esta forma, justificándose además en distintas sentencias de distintos Tribunales Superiores de Justicia modifica el criterio que venía estableciendo hasta la fecha para, establecer que:

Implicaciones del Cambio de Criterio.

Los contribuyentes afectados por el criterio anterior de la AEAT pueden, tras la unificación de criterio del TEAC y siempre que su derecho no haya prescrito (cuatro años), reclamar las cantidades que habrían podido deducir por cancelar la hipoteca con el dinero obtenido de la venta de su vivienda, dentro de los límites previstos en la normativa del IRPF.

Para ello, podrá presentarse un escrito de rectificación ante la AEAT si es en ejercicios anteriores a 2024, pues en este el procedimiento vendrá dado por la presentación de la denominada "autoliquidación rectificativa".