Antonio Millán, Abogado, Departamento Laboral de Supercontable - 31/07/2024

ACTUALIZADO 21/08/2024

Boletin nº 32 - Año 2024

---

Desde SuperContable.com ya hemos analizado la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cómo deben realizarse los requerimientos fehacientes al inquilino, especialmente cuándo éste no paga la renta.

El requerimiento por de impago de la renta cobra especial relevancia porque permite asegurarse que, una vez que se ha iniciado el proceso judicial, la persona arrendataria dejará la vivienda o local y no podrá paralizar el desahucio.

Pero el impago de la renta no es el único caso en el que el requerimiento al inquilino tiene trascendencia. El requerimiento también es fundamental para evitar que el contrato de alquiler, una vez que se acerca el vencimiento de su plazo de duración, se prorrogue.

Pero, antes de analizar las particularidades de este fallo judicial, vamos a recordar cuál es la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cómo debe hacerse un requerimiento fehaciente en materia de arrendamientos, para que tenga el efecto pretendido.

La jurisprudencia consolidada de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo señala que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente y a través de un medio que permita dejar constancia de su realización, es decir, que dé crédito a la realidad de su práctica.

Y respecto a la posibilidad de que el destinatario no recoja la comunicación y se proceda a dejar aviso en el buzón de que lo tiene a su disposición en la oficina de correos, el Alto Tribunal concluye que si el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, debe darse por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado.

Por tanto, si el destinatario no justifica las razones por las que no ha podido acceder al contenido del requerimiento, éste debe desplegar efectos porque NO es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

Sin embargo, sin desconocer esta doctrina del Tribunal Supremo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 295/2024, de 30 de Abril, introduce un matiz que nos parece muy interesante a efectos prácticos.

El supuesto analizado es el de un contrato de alquiler en el que se alcanza el vencimiento del plazo, y el arrendador, para evitar la prórroga del mismo, notifica con antelación su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento.

La inquilina, por su parte, alega, entre otros motivos, que NO ha recibido el supuesto preaviso; y que lo único que consta es un certificado de una empresa privada de un intento de notificación de un burofax, con el resultado de "no entregado, dejado aviso".

La Audiencia de Barcelona concluye que se intentó hacer entrega a la arrendataria del burofax por el que se pretendía poner en conocimiento de la inquilina la voluntad de la propiedad de dar por finalizado el contrato y de requerirla a fin de reintegrar la posesión de la vivienda a la finalización de la prórroga legal anual.

Reitera la doctrina del TS que hemos mencionado: el burofax debe desplegar los efectos que le son propios -preceptiva comunicación al inquilino de la voluntad de la propiedad de poner fin a la relación arrendaticia-, cuando la falta de entrega es únicamente imputable al destinatario porque, como se ha visto, la efectividad de la comunicación no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

Sin embargo, y aquí radica el matiz, añade que la anterior doctrina solo se aplicará cuando el destinatario sepa o conozca que la comunicación o requerimiento procede de la otra parte contratante, o de un tercero del que sabe que ostenta poder o representación para actuar en nombre de esta última.

Y como en este caso la inquilina no sabía que la persona que envía el burofax tuviese relación con la propiedad o actuase en representación de aquella, no puede responsabilizarse de las consecuencias de NO recoger una comunicación de una persona o entidad desconocida.

La consecuencia es que la comunicación así efectuada no sirve para poner fin por expiración de plazo al contrato de arrendamiento y, por tanto, el contrato debe entenderse prorrogado.