Boletín semanal

Boletín nº29 19/07/2022

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El Supremo dice cómo se debe hacer el requerimiento fehaciente al inquilino en los desahucios por falta de pago.

Antonio Millán, Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable - 18/07/2022

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Los últimos comentarios de SuperContable sobre arrendamientos se han centrado en las medidas adoptadas para combatir los efectos del COVID-19 (Moratoria de la renta de alquiler para autónomos y pymes por el CORONAVIRUS y sus prórrogas, medidas sobre desahucios y de prórroga de contratos de alquiler de vivienda por COVID-19, la posibilidad de modificar el contrato de alquiler por el COVID, o la suspensión durante la pandemia del procedimiento de desahucio y lanzamiento arrendaticios, entre otras); y las más recientes respecto a la limitación extraordinaria al 2% de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, motivada por la inflación y la guerra de Ucrania.

Sin embargo, si hay una cuestión que preocupa a quién tiene un inmueble arrendado es, sin lugar a dudas, la de cómo actuar con un inquilino que no paga la renta y, sobre todo, cómo asegurarse de que, una vez que se ha iniciado el proceso judicial, la persona arrendataria dejará la vivienda y no podrá paralizar el desahucio.

La posibilidad de la persona arrendataria de paralizar el desahucio se denomina enervación:

Según el Tribunal Supremo, la enervación del desahucio se regula en el apartado 4 del Art. 22 de la LEC.

LogoEsta norma reconoce la facultad de "paralizar" la acción de desahucio por falta de pago, mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas, en los arrendatarios de contratos de arrendamiento de fincas urbanas (sujetas a las Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), y, tras la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, también a los arrendatarios de fincas rústicas.

La enervación sólo puede realizarse por el inquilino por una vez; y tampoco puede llevarse a cabo si el arrendador ha requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se ha efectuado al tiempo de dicha presentación.

Esta es precisamente la cuestión que analiza la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, de 22 de Junio de 2022: Qué requisitos debe cumplir el requerimiento fehaciente de pago para evitar la enervación del desahucio.

En el caso concreto, el arrendador plantea una demanda de desahucio por impago de la renta porque el inquilino, a fecha de presentación de la misma, adeudaba un año de rentas mensuales impagadas.

El arrendador alegó que no cabía la enervación de la acción de desahucio, al haber sido requerido de pago el inquilino con más de 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda, sin haber abonado las mensualidades pendientes.

El inquilino, por su parte, señaló, en síntesis, que no había recibido el burofax de requerimiento de pago, acompañó el resguardo de haber efectuado el pago y, con carácter subsidiario, alegó la procedencia de la enervación del desahucio.Logo

El Juzgado de Primera Instancia da la razón al inquilino y acuerda la enervación de la acción de desahucio.

Los arrendadores recurren la decisión y la Audiencia Provincial estima el recurso y concluye que el requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda era perfectamente válido y que había sido debidamente notificado al demandado; por lo que no cabía la enervación de la acción de desahucio.

La Audiencia señala que el requerimiento previo de pago de la renta reunía los requisitos jurisprudencialmente exigidos puesto que se realizó en legal forma, vía burofax con acuse de recibo, dejándose el aviso al demandado en el correspondiente buzón; sin entender justificadas las razones alegadas por el inquilino respecto a por qué no recogió el burofax.

Sentado lo anterior, el objeto de debate a resolver por el Tribunal Supremo es si puede considerarse requerimiento fehaciente el que no pudo ser entregado personalmente en el domicilio del arrendatario, pero sí dejada la advertencia de tenerlo a su disposición en la oficina de correos y no ser recogido por el mismo.

El inquilino señala, en definitiva, que, tal y como se llevó a efecto el requerimiento de pago, no cumple con las exigencias legales para que produzca sus efectos impeditivos de la enervación de la acción de desahucio. Para el arrendatario no se considera que el hecho de dejar aviso de burofax sea bastante y cumpla con las exigencias del art. 22 de la LEC.

¿Y qué decide el Tribunal Supremo?

Y añade que:

En este caso se cumplen los requisitos porque el burofax es un instrumento idóneo: acredita el contenido literal de la comunicación enviada, la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige y el resultado de la entrega.

La Sala señala, como punto de partida de su decisión, que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización, es decir, que dé crédito a la realidad de su práctica.

Pero la cuestión a resolver es otra: Si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación del desahucio, cuando el burofax consta como no entregado y "dejado aviso".

Analizando el requerimiento, el Alto Tribunal concluye que el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. Se da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y el inquilino, por el contrario, no ha justificado que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por lo tanto:

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Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Y añade la Sentencia que la naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.

Finalmente, y a efectos de impedir la enervación del desahucio, el TS establece que los requisitos del requerimiento de pago son los siguientes:

  1. Contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
  2. Realizarse por un medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
  3. Ha de referirse a rentas impagadas.
  4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
  5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Y no es exigible indicar expresamente al arrendatario que el contrato va a ser resuelto ni tampoco que no podrá enervar el desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

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En definitiva, si el requerimiento de pago se realiza cumpliendo los requisitos marcados por el Tribunal Supremo, debe ser el destinatario el que pruebe las razones por las que no ha podido recibirlo. Y si no lo hace, el requerimiento tiene plena eficacia y el inquilino no podrá paralizar el desahucio.