Vendo mi casa, ¿cuál es su valor de adquisición en IRPF?, ¿lo escriturado?, ¿lo comprobado por la AEAT?, ¿el valor de referencia?.

Publicado: 04/10/2022

Boletin nº 39 - Año 2022


Imagen Titulo

Su elección implicará incrementar o reducir significativamente nuestra tributación en la posible ganancia patrimonial generada por la venta de un inmueble. Siempre ha sido una duda recurrente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -IRPF- que, con la publicación de la Ley 11/2021, de 9 de Julio, de prevención y lucha contra el fraude fiscal, donde se introduce un nuevo "valor de referencia" (para determinar el valor de mercado en las transacciones y/o posesión de inmuebles que será tomado como válido por la Administración a efectos de tributar aunque la operación no se realice por este importe), "ha venido a complicar todavía más la cosa".

Recuerde

El valor de referencia, fijado por la Dirección General del Catastro, es el resultado (determinado año a año) del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario; no pudiendo superar el valor de mercado pues se le aplica un factor de minoración en su determinación (por ejemplo 0,9). Será (para la Administración) la base mínima imponible (pues si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas) de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados -ITP y AJD- y sobre Sucesiones y Donaciones -ISD-. Sede_catastroSu entrada en vigor se produce el 1 de enero de 2022.

Puestos en antecedentes, pasemos a resolver la cuestión planteada:

INCIDENCIA EN IRPF. TRANSMISIONES ONEROSAS (Ventas).

De sobra conocido por nuestros lectores que la venta de un inmueble genera en el vendedor una ganancia o pérdida al producirse una variación en el valor de su patrimonio; esta vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión que, en transmisiones a título oneroso ("por un precio"), serán el importe real por el que dicha adquisición o transmisión se hubieran efectuado.

Ahora bien, debemos distinguir y conocer:

VALOR DE ADQUISICIÓN
Como valor de adquisición se partirá del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado incrementado en el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente y minorado, en su caso, en el importe de las amortizaciones.
Comprobado por la AEAT NO Comprobado por la AEAT
De acuerdo con la consulta V1557-21 de la DGT si la CC.AA. competente hubiese realizado una comprobación de valores a efectos del ITP y AJD, será el valor comprobado el importe real de valor de adquisición a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión del inmueble en el IRPF (aún cuando el importe pagado y escriturado fuese inferior).
Por ejemplo:
  • Valor escriturado: 65.000 euros.
  • Valor comprobado por CC.AA. en ITP y AJD: 130.000 euros.
  • El valor de adquisición para futuras transmisiones será de 130.000 euros.
  • Posible valor de transimisión futura: 150.000 euros.
  • Ganancia Patrimonial: 20.000 euros.
Si el importe satisfecho y reflejado en la escritura de compraventa es inferior al valor de referencia.- De acuerdo con la consulta V1694-22 de la DGT el valor de referencia no tendrá incidencia en la determinación del valor de adquisición siendo este el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado (sea mayor o menor que el valor de referencia).
Por ejemplo:
  • Valor escriturado: 65.000 euros.
  • Valor de referencia en ITP y AJD: 100.000 euros.
  • El valor de adquisición para futuras transmisiones será de 65.000 euros (con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el ITPAJD).
  • Posible valor de transimisión futura: 150.000 euros.
  • Ganancia Patrimonial: 85.000 euros.
DGT: Dirección General de Tributos
Pensando

La diferencia resulta evidente y algunos de nosotros pudiéramos concluir que, en la compra de un inmueble, cuando el precio satisfecho y escriturado sea menor que el valor de referencia, interesará liquidar el ITP y AJD por lo escriturado y "esperar" la comprobación de valores de la AEAT, "pagando lo que corresponda" y asegurándonos de esta forma un mayor valor de adquisición para que nos beneficiaría en futuras transmisiones.

SC

Ahora bien, hemos de entender que con la "aparición" del valor de referencia de Catastro normalizado por una Ley, las comprobaciones de valores se van a reducir significativamente y solamente se iniciará este tipo de procedimientos para el caso de inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro; parece lógico pensar que la AEAT, cuando no tributemos por el valor de referencia en el ITP y AJD por la compra de un inmueble y lo hagamos por un importe inferior (el satisfecho o escriturado), directamente abra un procedimiento de comprobación limitada por no utilizar el valor relacionado en la normativa y aplique las sanciones que correspondan.

¿Cómo interpretarán esto los Tribunales de Justicia?... ¿Una "hipotética" comprobación limitada podría equivaler a un procedimiento de comprobación de valores a efectos de entender que el valor está comprobado por la Administración y constituiría el valor de adquisición para una futura transmisión?... la cuestión entendemos resultará trascendente en muchos casos...

INCIDENCIA EN IRPF. TRANSMISIONES LUCRATIVAS (por donación).

No podíamos terminar este comentario (si bien no responde directamente a la cuestión planteada) sin ver la incidencia que tiene en el valor de adquisición (por ejemplo, para una futura transmisión de una vivienda) la aplicación, desde 1 de enero de 2022, del denominado valor de referencia de Catastro.

Para ello traemos a colación el artículo 36 de la Ley 35/2006 de IRPF cuando dice:

(...) Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de las transmisiones a titulos oneroso, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado (...)

Como vemos, ¡aquí sí!, el valor de transmisión del inmueble para el donante y el de adquisición para el que recibe ese inmueble será el recogido en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no será otro que el valor de referencia de Catastro (salvo cuando el inmueble ya tenga asignado este valor o el de la escritura, si es superior).

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