¿Tiene una vivienda en alquiler? Sepa que hasta el 31 de Diciembre de 2023 la renta NO puede subir más del 2%

Desde que se inició la crisis por la pandemia del COVID-19, y enlazando con la provocada por la Guerra de Ucrania, han sido varias las medidas que en materia de vivienda y arrendamiento se han venido aprobando, y que hemos tratado en SuperContable:

Medidas sobre desahucios y de prórroga de contratos de alquiler de vivienda, la posibilidad de modificar el contrato de alquiler, la suspensión durante los periodos de crisis del procedimiento de desahucio y lanzamiento, o la moratoria de la renta de alquiler para autónomos y pymes y sus prórrogas,entre otras.

Otra medida que abordamos los pasados meses de Abril y Julio de 2022 es la referida a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, una medida en materia arrendaticia cuya aprobación no venía motivada por el COVID sino por la necesidad de dar respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Se trata de una medida que fue adoptada por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania; y que fue prorrogada por el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma, hasta el 31 de Diciembre de 2022.

Ahora, el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, considera que, aunque las cifras de IPC no está como en Junio y Julio de 2022, sigue siendo conveniente evitar el impacto que la evolución reciente del Índice de Precios al Consumo, que sigue estando en niveles elevados, y cuya variación está obedeciendo a elementos del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda, puede tener en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

¿En qué consiste esta medida?

En una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se inició el 31 de marzo de 2022 y que se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2023, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar la actualización de la renta el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (que está fijada en el 2%), que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en el contexto actual.

¿Cómo se aplica la medida?

En un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia desde 31 de marzo de 2022 hasta el 31 de Diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

1. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización (2%), tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.


Se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

2. En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización (2%), tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Para los contratos cuya renta se actualice a partir del 1 de Enero de 2024, y salvo que esta medida sea nuevamente prorrogada, se aplicará nuevamente el criterio de actualización pactado en el contrato.

Y tenga en cuenta que:

Esta medida NO afecta a los locales de negocio, que quedan excluidos de esta medida de limitación en la actualización de la renta. Tampoco resulta de aplicación a contratos cuya renta se haya revisado antes de 31 de Marzo, porque no contempla efectos retroactivos, o se revise con posterioridad a 1 de Enero de 2024, salvo que exista en el futuro otra prórroga de la misma.

¿Y qué ocurre con los desahucios?

Desde el ya lejano Real Decreto-ley 11/2020, 31 de marzo, y como consecuencia del COVID-19, se ha venido prorrogando la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos.

La última prorroga, que estaba vigente hasta 31 de diciembre de 2022, se alarga ahora hasta el hasta el 30 de junio de 2023.

Asimismo, también se prorroga, hasta el 31 de julio de 2023, la posibilidad de solicitar la compensación por parte del arrendador o propietario recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Finalmente, también se modifican los plazos previstos en el artículo 3 del Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, que regula el procedimiento para la obtención de compensaciones; y que se iniciará a instancia de parte, mediante la correspondiente solicitud, que podrá presentarse, como hemos indicado, hasta el 31 de julio de 2023.

¿También se amplía la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual?

Efectivamente, el Artículo 71 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, establece la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Así, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido entre 28 de Diciembre de 2022 y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, es decir, con el tope de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (que está fijada en el 2%).