Últimos días para rendir cuentas a través de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y, aún cuando las crisis económica ha “tirado abajo” algunos sectores de actividad como la construcción, desde www.supercontable.com hemos verificado que un porcentaje muy significativo de las consultas a nuestro consultorio profesional están relacionadas con la exención por reinversión en vivienda habitual, aplicado en este impuesto.

En este sentido, desde este comentario, pretendemos exponer algunas de las directrices básicas para conocer con más detalle las posibilidades del contribuyente en esta materia.

Así comenzando de una forma directa, diremos que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual estará exentacon la totalidad del importe obtenido en la venta de la anterior vivienda habitual. Caso de no reinvertir la totalidad del importe obtenido en la venta, estará exenta solamente la parte proporcional de ganancia patrimonial obtenida. cuando se adquiera otra vivienda habitual

Importante reseñar que el artículo 41 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), establece que, cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena (préstamo hipotecario), el importe total obtenido por la venta (y sólo a estos efectos) será considerado el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. Es decir, y dentro de la práctica habitual:

Cantidad a reinvertir = Importe de Venta – Préstamo Hipotecario pendiente de amortizar

Ejemplo.- un señor vende su vivienda habitual en 200.000 euros, de los cuales utiliza 90.000 para cancelar la hipoteca que gravaba la misma. En este sentido, la cantidad a reinvertir en la nueva vivienda habitual para que toda la ganancia patrimonial quede exenta será de 110.000 euros.

Establece el artículo 41.2 del RIRPF que, para que la ganancia patrimonial originada por la venta de la vivienda habitual para la adquisición de una nueva esté exenta, la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.

Se entiende que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Las cantidades que constituyan esta exención (ganancia patrimonial y NO valor de transmisión) no forman parte de la base de la deducción por adquisición de vivienda. Este hecho resulta porque la exención por reinversión es incompatible con la deducción por inversión en vivienda habitual, por lo que si se acoge a la exención, la deducción a aplicar por su segunda vivienda habitual será menor, ya que tendrá que restar la ganancia exenta de la base de la deducción para aplicar ésta.

De esta forma, cuando existe exención por reinversión y, además, el contribuyente se haya beneficiado de esta deducción por su antigua vivienda, la deducción únicamente podrá practicarse cuando la inversión del contribuyente en la nueva vivienda supere tanto el importe de la ganancia patrimonial exenta como el precio de la anterior en la medida que haya podido ser objeto de deducción.

Pues bien, la disposición transitoria 9ª, redactada por REAL DECRETO 1975/2008, de 28 de noviembre, establece que en aquellos casos en los que se adquiriera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008, el plazo de dos años antes mencionado para la transmisión de la vivienda habitual se ampliará hasta el día 31 de diciembre de 2010.

Si el contribuyente se acoge a la exención por reinversión e incumple cualquiera de las condiciones establecidas, tendrá que presentar declaración complementaria del año de la venta incluyendo la ganancia más los intereses de demora.

Departamento de Fiscalidad de RCR Proyectos de Software.

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