Consulta número: V2637-20 - Fecha: 12/08/2020
Órgano: SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas

NORMATIVA LIS Ley 27/2014 art. 48



    La sociedad consultante tributa en el Impuesto sobre Sociedades aplicando el régimen especial de los incentivos fiscales para las entidades de reducida dimensión contemplados en el capítulo XI del título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

    Lleva a cabo las siguientes actividades:

    - Enseñanza, estudios y formación.

    - Cesión de viviendas a particulares en régimen de alquiler.

    Con respecto a la actividad de arrendamiento de viviendas:

    - Dispone de más de 20 viviendas arrendadas durante todo el período impositivo.

    - Dichas viviendas permanecen arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante períodos superiores a 3 años.

    - Las mencionadas viviendas se encuentran en su totalidad situadas en territorio español.

    - El concepto de arrendamiento de vivienda llevado a cabo por la sociedad cumple con la definición y requisitos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbano.

    - Las rentas generadas por la actividad del arrendamiento de viviendas durante el período impositivo no alcanzan el 55% del total de rentas generadas por la totalidad de las actividades económicas de la sociedad. En concreto, del total de la cifra de ingresos generada por actividades económicas, la actividad de formación representaría aproximadamente un 70% y la actividad de arrendamiento de viviendas un 30% aproximadamente.

    - No obstante lo anterior, más del 55% del valor del activo de la entidad está dedicado a la actividad de arrendamiento de viviendas, y, por tanto, sería susceptible de generar rentas con derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el art.49.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

    - La sociedad está en condiciones de llevar a cabo la contabilización separada para cada inmueble arrendado, con el desglose necesario para conocer la renta que corresponde a cada vivienda.



    - Si, cumpliéndose los requisitos del artículo 48 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, la entidad podría dejar de aplicar el régimen de incentivos para empresas de reducida dimensión y optar por comunicar y aplicar el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

    - En el caso de poder optar por este régimen especial, se consulta si, cumpliéndose todos los requisitos del artículo 48 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, a los efectos de aplicación de dicho régimen especial, podría considerarse como actividad principal el arrendamiento de viviendas y como actividad complementaria la actividad de formación.

    - Asimismo se consulta si sería compatible, en su caso, este régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas con el régimen especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores contemplado en el capítulo VII del título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.



    El capítulo III del título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS) regula el régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. Al respecto, el artículo 48 establece que:

    "1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente.

    A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

    Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

    2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:

    a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.

    b) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se computará:

    1.º En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.

    2.º En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.

    El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

    c) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.

    d) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.

    3. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.

    4. Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo siguiente.

    Las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de esta Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstos en el Capítulo XI de este Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en este capítulo."

    Según se manifiesta en el escrito de consulta, la entidad consultante tributa en el Impuesto sobre Sociedades aplicando el régimen especial de los incentivos fiscales para las entidades de reducida dimensión contemplados en el capítulo XI del título VII de la LIS.

    En la regulación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, el apartado 4 del artículo 48 de la LIS establece que las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de la LIS, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstos en el capítulo XI del título VII de la LIS, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en el capítulo III de ese mismo título.

    De acuerdo con lo anterior, la aplicación del régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda es incompatible en un mismo período impositivo con la aplicación de los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión, tanto si dichos incentivos proceden de ese mismo período impositivo en el que la entidad cumpla los requisitos para ser considerada como de reducida dimensión o de otro anterior, pudiendo optar la entidad por uno u otro régimen fiscal.

    En cuanto a la posibilidad de acogerse al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, según establece el apartado 1 del artículo 48 de la LIS, se requiere que la sociedad tenga como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas, siendo dicha actividad compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento establecido.

    En el caso concreto planteado, de la información facilitada en el escrito de consulta no se desprende ni aprecia la complementariedad de las actividades de enseñanza, estudios y formación respecto de la actividad económica de arrendamiento de viviendas, de manera que esta no sería compatible con la realización de tales actividades a los efectos de la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, por lo que la entidad consultante no podría acogerse al mismo.



    Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Legislación

Art. 48 Ley 27/2014 LIS. Ámbito de aplicación.