OPERACIONES EXENTAS DE IVA: SEGUNDAS Y ULTERIORES ENTREGAS DE EDIFICACIONES

    La Ley 37/1992, reguladora del Impuesto sobre Valor Añadido (LIVA) no define que ha de entenderse por segunda transmisión, pero por contra nos presenta los requisitos necesarios para que exista primera transmisión:

1. Transmisión realizada por el promotor.


2. Realizada una vez terminada o rehabilitada la edificación.


3. No es primera transmisión la que se produce después de haber sido ocupada la edificación durante dos años por el propietario o cedida durante idéntico plazo en arrendamiento sin opción de compra siempre que el adquirente sea distinto del que utilizó la edificación en dicho plazo.

    La segundas y ulteriores entregas de edificaciones que están exentas del IVA, lo están por su inclusión en el artículo 20.22 de la LIVA, es decir, tienen una exención limitada pues no permite la deducción de las cuotas soportadas en las adquisiciones de bienes y servicios para el desarrollo de esta actividad.

    Con la entrada en vigor de la Ley 17/2012, de PGE para 2013, la exención en segundas y ulteriores entregas de edificaciones, introdujo una limitación a la exclusión de tal exención en los contratos de arrendamiento financiero, de tal forma que las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra, por empresas dedicadas al arrendamiento financiero, únicamente tributarán por el IVA cuando los contratos tengan una duración mínima de diez años.



    Importante reseñar que a partir de la entrada en vigor del RD-L 2/2008, se dispone la exclusión del suelo del valor de los edificios para computar si una obra supera o no el 25 por ciento de su valor a efectos de su REHABILITACIÓN. Esta exclusión supone una modificación sustantiva del concepto respecto a su regulación anterior, y para ello deberá tenerse en cuenta lo establecido en la disposición transitoria única del mencionado Real Decreto Legislativo.

    Tampoco gozarán de la exención del impuesto las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.



    En la reforma realizada por la Ley 6/2010, del apartado 22 del artículo 20 de la Ley del Impuesto se aclara la consideración de obras análogas a las de rehabilitación:

1. a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.


2. b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.


3. c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.


4. d) Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.


5. e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

    Considerando además obras conexas a las de rehabilitación:

1. a) Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.


2. b) Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.


3. c) Las obras de rehabilitación energética.

    Cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.

Comentarios

- Diferencia entre exención limitada y exención plena.

Legislación

- Art.20 Ley 37/1992 LIVA. Exención en operaciones interiores.
- Art.8 RD 1624/92 RIVA. Aplicación de las exenciones en determinadas operaciones inmobiliarias.

Jurisprudencia y Doctrina

Consulta Vinculante V0326-20 DGT. Disolución y adjudicación inmuebles comunidad de bienes por comuneros.