Renuncia a la Exención de IVA en Operaciones Inmobiliarias

RENUNCIA A LA EXENCIÓN EN OPERACIONES INMOBILIARIAS


    En el artículo 20.Dos de la LIVA se regula la renuncia a las exenciones inmobiliarias establecidas en los números 20º y 22º del apartado Uno de ese mismo artículo.

    Hasta el 31 de diciembre de 2014, entre los requisitos exigidos para poder renunciar a esta exención se encuentraba que el empresario adquirente del inmueble, y en función del destino previsible, tuviera derecho a la deducción total del impuesto soportado por dicha adquisición.

    Ahora bien, resulta muy importante traer en este punto la Resolución 00/07845/2015 del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), donde se establece que es válida la renuncia y, con ella, la deducibilidad del IVA soportado, en la adquisición de inmuebles cuyo destino previsible es su arrendamiento sujeto y no exento incluso en un supuesto en que la entidad adquirente aplique la regla de prorrata para determinar su IVA deducible y el porcentaje aplicable en el año de la adquisición del inmueble es inferior al 100%.


    Pues bien, a partir del 1 de enero de 2015 la renuncia a la exención no queda condicionada a este requisito, puesto que podrá ser ejercitada la renuncia por el transmitente cuando el empresario o profesional adquirente tenga derecho a deducir el impuesto, bien sea total o parcialmente (en principio no podrá renunciarse a la exención cuando el adquirente sea un empresario o profesional que realicen actividades exentas).

    Además resulta importante reseñar que, aún cuando no se cumpla que el adquirente no genere el derecho a la deducción, también podrá renunciarse a la exención cuando, en función del destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.

    De esta forma:

    - La renuncia a las exenciones de los números 20º y 22º del artículo 20.Uno de la Ley, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.

    - La renuncia debe practicarse operación por operación por el sujeto pasivo (quien transmite o entrega los bienes).

    - El adquirente deberá emitir una declaración en la que haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado por las adquisiciones de los bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción total o parcialmente.

EJEMPLO - RENUNCIA A LA EXENCIÓN DE IVA EN OPERACIONES INMOBILIARIAS.

    La Sociedad RCRCR es una inmobiliaria dedicada al alquiler de inmuebles. Entre sus actividades se encuentra el alquiler de viviendas (operación sujeta y exenta) y el de locales comerciales (operación sujeta y no exenta) tributando en prorrata general.

    Con fecha 1 de junio de 2015 adquiere a Don Inmueble, S.A. un local comercial de segunda mano.


    En este caso, podrá renunciarse a la execión de la operación (según artículo 20.Uno.22º), aunque el adquirente no tiene derecho a la deducción total del impuesto por la actividad que realiza (hasta 31.12.2014 no podría realizarse esta renuncia por no tener derecho a la deducción total).

   La renuncia se comunicará fehacientemente por el transmitente con carácter previo o simultáneo a la operación (puede hacerse en la escritura pública de compraventa) y, para poder efectuar esta renuncia, el adquirente deberá emitir la declaración (también si se quiere en la propia escritura pública de compraventa) que prevé el artículo 8 del RIVA.



INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO:

    Hemos de recordar que desde 31 de Octubre de 2012, se incorporan nuevos supuestos de inversión del sujeto pasivo a la normativa del impuesto, en concreto se regulan en el artículo 84.1.2º.apartado e):

    En concreto cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:

    - Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.
    - Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
    - Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.

    Se pretende evitar el doble perjuicio que se produce a la Hacienda Pública por la falta de ingreso del impuesto por la entidad transmitente y por la deducción del IVA soportado por parte del adquirente.

    Así a partir de esta fecha, en las transmisiones sujetas a IVA por renuncia a la exención anteriormente señaladas, el transmitente (empresario o profesional) no repercute IVA, y es el adquirente (empresario o profesional), el  obligado a repercutirlo y a ingresar la cuota resultante directamente en la Hacienda Pública mediante la correspondiente declaración-liquidación; y así, hasta llegar al adquirente-consumidor final en cuya factura el transmitente (sujeto pasivo) si repercutiría el IVA.

    El sujeto pasivo que efectúa la entrega inmobiliaria debe comunicar expresa y fehacientemente al adquirente la renuncia a la exención por cada operación realizada, y esta renuncia sólo podrá efectuarse cuando el adquirente le acredite su condición de sujeto pasivo en los términos a que se refiere el artículo 8.1 del RIVA. Luego para acreditar esta condición del adquirente es suficiente con la declaración que emita, sin que se exijan otras pruebas adicionales.



Validez de la renuncia a exención de IVA en compra de inmuebles aún con prorrata inferior al 100%.



- Art.20 Ley 37/1992 LIVA. Exenciones en operaciones interiores.
- Art.8 RD 1624/1992 RIVA. Aplicación de las exenciones en determinadas operaciones inmobiliarias.



Resolución 00/07845/2015. TEAC. Validez de renuncia a exención aún con prorrata inferior al 100%.
Consulta Vinculante V1252-19 DGT. Consideraciones a cumplir para renunciar a la exención de IVA.

Siguiente: Inversión del Sujeto Pasivo en entregas de plata, platino y paladio.

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