IVA en la venta de terrenos o solares

    La fiscalidad a efectos del IVA de la venta de un terreno dependerá de varios factores, principalmente la condición del vendedor y la naturaleza del terreno.

Vendedor particular:

    Cuando el vendedor del terreno es un particular o una persona jurídica que no actúa como empresario o profesional la operación no está sujeta al IVA: está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cualquiera que sea la naturaleza del terreno objeto de la compraventa.

    En consecuencia, el comprador, sea particular o empresario, deberá presentar el modelo 600 en la Oficina Liquidadora de la Comunidad Autónoma correspondiente en el plazo de un mes desde la firma del contrato de compraventa o de la escritura notarial y realizar el ingreso del ITP, sin perjuicio de las bonificaciones que pudieran resultar de aplicación.

    Sólo en caso de que los terrenos o solares se adquieran para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial, la operación estaría exenta del ITP, es decir, el comprador seguiría teniendo que presentar el modelo 600 pero sin ingreso, de acuerdo con el artículo 45.I.B).12a) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Vendedor empresario o profesional:

    Cuando el vendedor del terreno es un empresario o profesional debemos diferenciar según la naturaleza del terreno objeto de compraventa.

Terreno urbanizado, edificable o con edificaciones en curso de construcción:

    Cuando se trata de alguno de los siguientes tipos de terrenos:

1. Terreno edificable (solar o cualquier otro con licencia administrativa para edificar).


2. Terreno urbanizado o en curso de urbanización (excepto los destinados a parques y jardines públicos o a vías de uso público).


3. Terreno (incluido el no edificable) con edificaciones en curso de construcción (excepto construcciones de carácter agrario, paralizadas, derruidas o ruinosas).

    En estos casos, la entrega del terreno está sujeta al IVA, por lo que el empresario deberá emitir factura con IVA (al 21%), cualquiera que sea la condición del comprador.

    Con carácter general, el vendedor debe declarar el IVA devengado en el modelo 303. Asimismo, informará la venta en el modelo 390 o si está exonerado de presentar el modelo 390, consignará la base imponible de la venta en el modelo 303 del cuarto trimestre / mes de diciembre en la casilla 80 y, además, en la casilla 99 si se trata de un bien de inversión o en la casilla 79 cuando sea una operación no habitual.


    En caso de que el vendedor aplique el régimen especial de agricultura, ganadería y pesca o el recargo de equivalencia ingresará el impuesto presentando el modelo 309, sin que tenga que presentar posteriormente el modelo 390.

Recuerde que:

Cuando el terreno se vende junto con las edificaciones ya construidas, la fiscalidad de la operación será la que corresponda a la entrega de las edificaciones, sin diferenciar a efectos del IVA entre las edificaciones terminadas y el suelo donde se enclavan.

Terreno rústico o no edificable:

    Cuando se trata de un terreno rústico (incluidas las construcciones de carácter agrario) u otros no edificables (incluidos los destinados a parques y jardines públicos o a vías de uso público), su venta está sujeta y exenta del IVA, aunque si el comprador es un empresario que puede deducir total o parcialmente el IVA soportado puede renunciar a la exención y tributar por IVA (al 21%) en lugar de por ITP.


    Si renuncia a la exención, el empresario comprador debe declarar el IVA devengado por inversión del sujeto pasivo, en las casillas 12 y 13 del modelo 303 (si está incluido en el Régimen simplificado, en la casilla 53). Por su parte, el empresario vendedor deberá declarar la base imponible en la casilla 122 del modelo 303.



    Si no existe renuncia a la exención del IVA, el comprador deberá ingresar el importe correspondiente al ITP mediante la presentación del modelo 600 en el plazo de un mes desde la la firma del contrato de compraventa o de la escritura notarial, sin perjuicio de las bonificaciones que pudieran resultar de aplicación.




    En cualquier caso, el vendedor informará de la venta en el modelo 390 (casilla 105 y, además, casilla 107 si se trata de un bien de inversión o casilla 106 cuando sea una operación no habitual). Si está exonerado de presentar el modelo 390, consignará la base imponible de la venta en el cuarto trimestre / mes de diciembre del modelo 303 en la casilla 83 y, además, en la casilla 99 si se trata de un bien de inversión o en la casilla 79 cuando sea una operación no habitual.

    Por su parte, la factura emitida por el empresario vendedor no lleva IVA. Según el caso la factura deberá incluir la siguiente mención:

1. Si el comprador del terreno no renuncia a la exención, deberá incluir una referencia al artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992 y/o indicar que la operación está exenta (art. 6.1.j) del Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre).
2. Si el coprador del terreno renuncia a la exención, deberá indicar la mención "inversión del sujeto pasivo" (art. 6.1.m) del Real Decreto 1619/2012).

Comentarios

- ITP en operaciones inmobiliarias.
- IVA en la venta de edificaciones.
- Operaciones exentas de IVA: entrega de terrenos rústicos y no edificables.
- Inversión del sujeto pasivo en las entregas de bienes inmuebles por renuncia a la exención.

Formularios

- Modelo 303. Instrucciones para cumplimentar la autoliquidación del IVA.
- Modelo 309. Instrucciones para cumplimentar la declaración no periódica del IVA.
- Modelo 390. Instrucciones para cumplimentar la declaración resumen anual del IVA.

Legislación

- Art. 20 Ley 37/1992 LIVA. Exenciones en operaciones interiores.
- Art. 84 Ley 37/1992 LIVA. Sujetos pasivos.
- Art. 6 RD 1619/2012 ROF. Contenido de la factura.

Jurisprudencia

- Consulta DGT. V2676-18. Tributación por la reducción del precio del terreno del que es copropietaria.
- Consulta DGT. V2335-18. Tributación de la venta del terreno en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Consulta DGT. V2935-18. Tributación para compensar precio por venta de terreno que es copropietaria.