TIPOS DE IVA: ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON OPCIÓN A COMPRA

    Con la publicación de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, encontramos en su disposición final tercera, la reducción del tipo de gravamen del IVA del tipo general al tipo reducido (10%) en el caso de los "arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente". En el caso de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el tipo de gravamen se reduce del general al superreducido del 4%

    Hasta la entrada en vigor de la mencionada norma un inquilino que alquilaba una vivienda no pagaba IVA, esta operación está exenta según el artículo 20.23.b) de la Ley del Impuesto (37/1992), sin embargo, si el contrato de arrendamiento incorporaba una opción de compra (algo muy habitual en épocas de crisis económica, pues el sector de la construcción e inmobiliario encuentra en esta figura un elemento que permita aliviar ligeramente sus penas dando salida a parte del stock de vivienda existente) el importe del alquiler se encarecía para este inquilino en el 21% del IVA.

    Claro, este hecho podía convertirse en algo excesivamente "farragoso" y "gravoso", sobretodo cuando el ejercicio de la opción de compra no se establecía al inicio del contrato (básicamente un compromiso de compra de la vivienda) y se estaban abonando cuotas de alquiler al 21% de IVA o, éstas inicialmente no suponían una entrega a cuenta de la vivienda y a partir de un determinado momento si pasan a tener esta categoría, con lo que habría de aplicarse un tipo del 10% el general para la vivienda a partir de ese ejercicio de la opción, debiendo realizarse la correspondiente rectificación del IVA pagado.

    Con esta rebaja evidentemente se equipara el tipo de gravamen del impuesto, en la compra de una vivienda, con el que deberá aplicarse (a partir de enero de 2009) a las cantidades aportadas por el inquilino de una vivienda cuando realiza un contrato de compraventa de la misma con ejercicio obligatorio de la opción de compra en la entrega de vivienda.

    De acuerdo con la entrada en vigor de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, la modificación del tipo impositivo en el Impuesto sobre el Valor Añadido resultará de aplicación a las rentas correspondientes a contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas que resulten exigibles desde 1 de enero de 2009, siempre que no se haya ejercitado dicha opción de compra.

    En este sentido, las empresas que hayan estado emitiendo facturas al tipo del 21% como establecía la norma, hasta la entrada en vigor de la mencionada Ley, y en contratos en los que no se haya ejercitado la opción de compra, deberán rectificar las cuotas de IVA de las facturas emitidas durante el año 2012 mediante la "incómoda" factura rectificativa y regularizar las cuotas de IVA en las declaraciones trimestrales o mensuales que corresponda.

    También resultaría adecuado señalar, por la relación indirecta que puede tener con el objeto de este comentario, que la Ley 11/2009, modifica el artículo 80.1 de la Ley del IVA, introduciendo la posibilidad de modificar proporcionalmente la base imponible por morosidad en contratos que se hayan negociado con operaciones a plazos o precio aplazado, cuando el período transcurrido entre el devengo del impuesto y el vencimiento del último o único plazo sea superior al año. En estos casos la modificación de la base imponible procederá transcurrido un año desde el vencimiento del plazo o plazos impagados y resultará suficiente instar el cobro de uno de ellos mediante reclamación judicial al deudor para proceder a la modificación proporcional de la base correspondiente al plazo o plazos impagados (el resto de requisitos se mantienen igual).

Legislación

- Art.91 Ley 37/1992 LIVA. Tipos impositivos reducidos.