CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN DEL INMOVILIZADO

    La propia Norma de Valoración 2ª del Plan General de Contabilidad Pyme, establece que en los acuerdos que, de conformidad con la norma relativa a arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar, deban calificarse como arrendamientos operativos. Según la Resolución de 1 de marzo de 2013:

1. Se entiende por reparación el proceso por el que se vuelve a poner en condiciones de funcionamiento un activo inmovilizado.


2. La conservación tiene por objeto mantener el activo en buenas condiciones de funcionamiento, manteniendo su capacidad productiva.

    Las inversiones realizadas por el arrendatario que no sean separables del activo arrendado o cedido en uso, se contabilizarán como inmovilizados materiales cuando cumplan la definición de activo. La amortización de estas inversiones se realizará en función de su vida útil, que será la duración del contrato de arrendamiento o cesión -incluido el periodo de renovación cuando existan evidencias que soporten que la misma se va a producir-, cuando ésta sea inferior a la vida económica del activo.

    Así, esas mejoras de los inmuebles que son alquilados pueden registrarse como inmovilizado siempre y cuando cumplan la definición propia de activo; asiento que hemos reflejado en el inicio del presente informe.

    Es aconsejable ver el desarrollo de las Normas de Registro y Valoración del Inmovilizado material, que hace la Resolución de 1 de marzo de 2013 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.

    Cuando se realizan inversiones en un inmovilizado que no es de nuestra propiedad sino que es de un tercero, no pueden ser consideradas como mayor valor de los locales porque no son nuestros, pero tampoco es correcto considerarlo como un gasto del ejercicio, ya que va a permanecer en la empresa por un tiempo prolongado.

    En la consulta 3 BOICAC nº 44/Diciembre 2000, se distinguen dos tipos de inversiones:

1. Inversiones que no se incorporan al inmueble, como mobiliario.


2. inversiones que se incorporan al inmueble arrendado, como obras, pintura, instalaciones eléctricas, etc.

    Si no se incorporan al inmueble, se activarán en el balance como activo, ya que al finalizar el contrato de arrendamiento nos lo podremos llevar.

    En caso contrario, se considerarán gastos del ejercicio en función de su naturaleza, aunque sean inversiones para el inicio de la actividad (antes podían activarse como gastos de primer establecimiento), pero en algunos casos pueden ser activados como inmovilizado, de forma que su amortización se realizará atendiendo a la vida del contrato.

    Desde el punto de vista del arrendador, si el arrendatario realiza obras de reparación y mantenimiento  en el inmueble, no tendrá ninguna repercusión en la contabilidad del arrendador.
Inicialmente, si antes de alquilar el inmueble se realizan gastos para su puesta en condiciones de funcionamiento, estos costes formarán parte de su precio de adquisición.

    En el supuesto de poseer un inmueble y realizar gastos de conservación y reparación en él, estos son deducibles (Art. 32 Ley  35/2006 IRPF). Se incluyen los gastos con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como son los de pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos como calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc. El importe deducido no podrá superar a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso puede deducirse en los cuatro años posteriores.  

    En cualquier caso, NO se podrán deducir las cantidades destinadas a ampliación o mejora del inmueble.  

Casos Prácticos

- Caso práctico obra en inmueble arrendado