Caso Práctico. Inmueble con mejoras y con coeficiente corrector. Actualización de Balances 2013.

CASO PRÁCTICO DE CONTABILIDAD

ACTUALIZACIÓN DE BALANCES. INMUEBLE; APLICACIÓN DE COEFICIENTE CORRECTOR.


    Inmueble comprado el día 1.1.2005, con un coste de 280.000 euros (80.000 euros corresponden al valor del suelo); amortizable en 20 años. Aplicación del coeficiente corrector de la actualización de Balances. Tipo de gravamen del Impuesto sobre Sociedades el 30%.

    Supongamos los siguientes valores patrimoniales:

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Año     Patrimonio Neto         Pasivo       Tesorería   Derechos de Crédito Coef. Corrector
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2005       500.000,00         500.000,00     60.000,00         400.000,00         0,93   
2006       600.000,00         350.000,00     95.000,00         450.000,00         1,48   
2007       650.000,00         700.000,00     80.000,00         380.000,00         0,73   
2008       600.000,00         900.000,00     80.000,00          40.000,00         0,43    0,43   
2009       620.000,00       1.600.000,00     65.000,00         360.000,00         0,35    0,35   
2010       640.000,00       1.550.000,00    102.000,00         380.000,00         0,37    0,37   
2011       600.000,00       1.450.000,00    100.000,00         315.000,00         0,37    0,37   
2012       550.000,00       1.250.000,00     80.000,00         330.000,00         0,40    0,40   
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                                                                                  5,06    1,92   
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                                                            Coeficiente medio     0,63    0,38
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SOLUCIÓN


    - El artículo 9 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, que aprueba la actualización de balances.
    - La Consulta 5 BOICAC 92-DICIEMBRE.
    - La Consulta Vinculante V0371-13 de Dirección General de Tributos.

    De acuerdo con el artículo 9.6 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, que regula la aquí tratada actualización de balances:

    Al incremento de valor consecuencia de la actualización, "...se aplicará, en cuanto proceda, un coeficiente que vendrá determinado por:

    1.º En el numerador: el patrimonio neto.
    2.º En el denominador: el patrimonio neto más pasivo total menos los derechos de crédito y la tesorería.

    Las magnitudes determinantes del coeficiente serán las habidas durante el tiempo de tenencia del elemento patrimonial o en los cinco ejercicios anteriores a la fecha del balance de actualización, si este último plazo fuere menor, a elección del sujeto pasivo o contribuyente.

    Este coeficiente no se aplicará cuando resulte superior a 0,4 ..., ni para contribuyentes del IRPF"
.

    En este sentido, y por cálculos realizados en el cuadro inicial del enunciado del propio ejercicio,  observamos que la aplicación del coeficiente no sería obligatoria en el supuesto planteado, sino opcional, ya que se puede optar entre el coeficiente del periodo de tenencia del bien (0,63 en el cuadro), o sólo de los 5 últimos (0,38) en el cuadro.
    Evidentemente si optásemos por todo el periodo de tenencia no se tendría que aplicar el coeficiente corrector, puesto que es superior a 0,40. Por el contrario, si optasemos por los últimos 5 años, se aplica la reducción correspondiente (1 - 0,383509939734) al valor previo revalorizado.

    En este caso optamos por aplicar el coeficiente corrector, de forma que tendríamos:


Año             Valor Inicial   Coef.Corrector Valor Actualizado    Corrección       Valor
                                                     pre-coeficiente   de valor      Actualizado
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                               Coste de Adquisición
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2005 Suelo         80.000,00        1,1238             89.904,00        6.105,72      83.798,28   
2005 Construcción 200.000,00        1,1238            224.760,00       15.264,29     209.495,71   
2008 Mejora        59.500,00        1,0446             62.153,70        1.635,98      60.517,72  
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       Total        339.500,00                          376.817,70                     353.811,71  
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                                            Amortizaciones
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2005                  10.000,00        1,1238             11.238,00          763,21      10.474,79   
2006                  10.000,00        1,1017             11.017,00          626,97      10.390,03   
2007                  10.000,00        1,0781             10.781,00          481,48      10.299,52   
2008                  13.500,00        1,0446             14.102,10          371,19      13.730,91   
2009                  13.500,00        1,0221             13.798,35          183,93      13.614,42   
2010                  13.500,00        1,0100             13.635,00           83,23      13.551,77   
2011                  13.500,00        1,0100             13.635,00           83,23      13.551,77   
2012                  13.500,00        1,0000             13.500,00            ----      13.500,00   
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Total amortización    97.500,00                          101.706,45                      99.113,21   
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V.Neto 31.12.2012--> 242.000,00                          275.111,25       01.01.2013 -->254.698,50   
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    Consecuencia de la actualización anterior tendríamos:

    . Incremento Neto Valor Inmueble: 254.698,50 - 242.000,00 = 12.698,50 Euros

    Como el valor del suelo no ha sido objeto (no está permitido) de amortizaciones, el incremento de valor de éste ha sido:
    . Incremento Neto Valor Suelo: 83.798,28 - 80.000,00 = 3.798,28 Euros
    . Incremento Neto Valor Construcción: 209.495,71 - 200.000 = 9.495,71 Euros
    . Incremento Neto Valor Mejora: 60.517,72 - 59.500 = 1.017,72 Euros
    . Incremento Neto Valor A. Acumulada: 99.113,21 - 97.500,00 = 1.613,21 Euros

    En este sentido, el registro contable en el libro diario que se derivaría de la actualización obtenida sería: (se producirá con la aprobación de la actualización en la Junta correspondiente)

3.798,28 (210) Terrenos y bienes naturales
9.495,71 (211) Construcciones
1.017,72 (211-) Construcciones - mejora

       a (114-) Reserva de revalorización Ley 16/2012 12.698,50
                   a (2811) A. Acumulada de Construcciones 1.613,21
               --- x ---


    Cuando se realice el pago del gravamen que acompaña a la actualización de balances de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, habremos de realizar: (12.698,50 * 5% = 634,93 Euros)

634,93 (114-) Reserva de revalorización Ley 16/2012

                   a (475-) H.P. Acreedora por actualización de Balances 634,93
               --- x ---


634,93 (475-) H.P. Acreedora por actualización de Balances

                   a (572) Bancos c/c 634,93
               --- x ---


    A partir de producirse la actualización, en los ejercicios siguientes el inmueble deberá seguir con su amortización, y se hará en los siguientes términos:

Valor Amortizable: (254.698,50 - 83.798,28 = 170.900,22)

Año           Contable         Fiscal     Diferencia  Cuenta (4740)
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          170.900,22        170.900,22               
2013       14.241,69        13.500,00        741,69       222,51   
2014       14.241,69        13.500,00        741,69       222,51      
2015       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50   
2016       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50
2017       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50
2018       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50   
2019       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50   
2020       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50   
2021       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50   
2022       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50   
2023       14.241,69        14.390,02    -   148,33   -    44,50   
2024       14.241,63        14.390,04    -   148,41   -    44,50  
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          170.900,22        170.900,22          0,00         0,00   


    Hemos de recordar que de acuerdo al artículo 9 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, el incremento de valor derivado de la actualización de balances, no podrá amortizarse fiscalmente y tal el cumplimiento de los requisitos oportunos, hasta el ejercicio que comience en 1 de enero de 2015.

    Así, en el ejercicio 2013 y 2014, motivo del ajuste extracontable pertinente en el Impuesto sobre Sociedades, habríamos de realizar el siguiente asiento, en los términos:

222,51 (4740) Activos por diferencias temporarias deducibles

                   a (6301) Impuesto diferido 222,51
               --- x ---


    En los ejercicios 2015 a 2024, habrá de producirse la reversión/aplicación del referido asiento en los términos:

44,50 (6301) Impuesto diferido

                   a (4740) Activos diferencias temporarias deducibles 44,50
               --- x ---


Siguiente: Artículo 9. Ley 16/2012, 27 de diciembre. Actualización de Balances.

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