Asiento de compra nuda propiedad de inmueble y no usufructo, entrega de dinero

       ASIENTO de: Compra nuda propiedad de inmueble y no usufructo, entrega de dinero

  


          210 TERRENOS Y BIENES NATURALES
          211 CONSTRUCCIONES
                    a 572 BANCOS E INSTITUCIONES DE CRÉDITO C/C VISTA, EUROS



    El asiento presentado inicialmente esta basado en la consulta nº 8 del Boletín Oficial del Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuentas nº 84 de diciembre de 2010, en relación al tratamiento contable de la adquisición de la nuda propiedad de un inmueble, manteniendo el vendedor el derecho de usufructo vitalicio sobre el mismo y el derecho a una renta vitalicia de prestación definida.

    Así, la valoración de la nuda propiedad deberá coincidir con el valor razonable de la contraprestación recibida.

    En este caso, el valor razonable de la contraprestación definida, ha de venir dado importe equivalente al valor razonable de la propiedad del inmueble, que será el valor razonable de la nuda propiedad del inmueble; pues el uso y disfrute del bien no pertenece al comprador sino al vendedor (que se reserva éste, en el caso de la consulta hasta su fallecimiento), por lo que influirá directamente en la determinación de este valor razonable. Por ello:

    - El Inmueble recibido deberá registrarse en el activo del balance del comprador por el valor razonable de la nuda propiedad.
    - Las cuentas contables a utilizar para registrar el activo serán:
      (210) Terrenos y bienes naturales.
      (211) Construcciones.

    Como con cualquier otro inmovilizado, con carácter general, la forma de imputar la inversión realizada en un activo, en la cuenta de pérdidas y ganancias, vendrá dada vía "amortizaciones". En este sentido, la consulta nº 8 referida, nos remite a una consulta anterior (consulta nº 3 de BOICAC 69, de marzo de 2007), en la que con sentido lógico muestra, que "dado que el uso efectivo del inmueble no corresponde a la sociedad nudo propietaria, no procederá practicar la amortización correspondiente a la depreciación que sufra el inmueble por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de la obsolescencia que pudiera afectarlo".

    Así no procederá amortización sobre el inmueble cuya nuda propiedad se ha adquirido mientras no se tenga el uso y disfrute efectivo del mismo. Si bien la consulta "deja la puerta abierta" a la amortización por motivos de la obsolescencia que pudiera sufrir éste, la determinación de este factor, podrá darse en algunos inmuebles mientras en otros, será un factor que pueda incluso revalorizar el valor del activo en el mercado.

    Una vez el nudo propietario disponga también del usufructo del inmueble, éste podrá amortizarse en las mismas condiciones establecidas en las correspondientes NRV del PGC para el resto de inmovilizados materiales adquiridos, NO procediendo realizar modificación alguna del valor contable asignado a la nuda propiedad, de acuerdo al principio del precio de adquisición.

    La particularidad del asiento presentado en este apartado y, que como hemos comentado, tiene su origen con la referida consulta nº 8, es que el inmueble recibido, tiene como "contraprestación" una renta vitalicia para el vendedor.
    Evidentemente, el número de años de vida probable del vendedor-acreedor será una estimación, para lo que la propia consulta aclara, podrán ser utilizadas las tablas utilizadas por las entidades de seguros para los seguros de vida.

    Si el número de años de vida probable del acreedor es una estimación, consecuentemente el importe estimado de la deuda que asume la empresa (renta vitalicia), también lo será, y obedece al concepto de provisión previsto en la norma de registro y valoración (NRV) 15ª. "Provisiones y contingencias" del PGC.
Consecuentamente habremos de utilizar las cuentas habilitadas a tal fin:

    (142) Provisión para otras responsabilidades.
    (5292) Provisión a C/P para otras responsabilidades.

    En el asiento inicial, para simplificación del mismo solamente hemos incluido la provisión a C/P debiendo realizarse la reclasificación de L/P a C/P en la medida en que se vayan haciendo efectivos los pagos de las rentas vitalicias establecidas, en el ejercicio en que corresponda.

Provisión para otras responsabilidades (142)

    a Provisión a C/P para otras responsabilidades (5295)
--- x ---


    De acuerdo con la NRV 15ª del PGC, los ajustes que surjan por la actualización de la provisión serán registrados como un gasto financiero conforme se vayan devengando, de la forma:


Gastos financieros por actualización de provisiones (660)

    a Provisión a C/P para otras responsabilidades (5295)
--- x ---


    Por último, la respuesta a la consulta realizada al ICAC, no deja sin tratamiento un hecho que resultando obvio en la problemática planteada, no es cuestión "baladí" y es que debido al carácter estimativo de la deuda que efectivamente conllevará la renta vitalicia, si como consecuencia del conocimiento de algún hecho relevante en relación con el número de años de vida probable del acreedor de la renta vitalicia, se pone de manifiesto una insuficiencia o un exceso de la provisión que recoge el importe estimado de la deuda, de acuerdo con lo previsto en la NRV 22ª. "Cambios en criterios contables, errores y estimaciones contables" del PGC, se deberán tener en cuenta las nuevas estimaciones en los sucesivos ejercicios para cuantificar adecuadamente la citada provisión; registrándose las dotaciones o excesos en la cuenta de pérdidas y ganancias de acuerdo con su naturaleza.




La empresa RCRCR, SL compra un determinado inmueble de forma que inicialmente adquiere la nuda propiedad del mismo dejando el usufructo vitalicio al vendedor. RCRCR pagará (el último día del ejercicio) 12.000 euros al usufructuario en concepto de renta anual vitalicia.
    - Se estima que son 20, los años de vida del usufructuario.
    - Tipo de actualización para renta vitalicia 5% anual.
    - La vida útil del inmueble se estima en 50 años.
    - Se estima que el valor del suelo del inmueble es un 40% del total.


                                             20
    Valor Actual (VA) = 12.000 x [(1-(1+0,05)  )/0,05]= 149.546,52 Euros.


    De donde obtendríamos la siguiente tabla:

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     Año    Pago Anual       Carga financiera
                          Actualización Provisión         Coste          Amortizado
------------------------------------------------------------------------------------

      1       12.000              7.477,33               4.522,67         4.522,67   
      2       12.000              7.251,19               4.748,81         9.271,48   
      3       12.000              7.013,75               4.986,25        14.257,73   
      4       12.000              6.764,44               5.235,56        19.493,29   
      5       12.000              6.502,66               5.497,34        24.990,63   
      6       12.000              6.227,79               5.772,21        30.762,83   
      7       12.000              5.939,18               6.060,82        36.823,65   
      8       12.000              5.636,14               6.363,86        43.187,50   
      9       12.000              5.317,95               6.682,05        49.869,55   
     10       12.000              4.983,85               7.016,15        56.885,70   
     11       12.000              4.633,04               7.366,96        64.252,66   
     12       12.000              4.264,69               7.735,31        71.987,97   
     13       12.000              3.877,93               8.122,07        80.110,04   
     14       12.000              3.471,82               8.528,18        88.638,22   
     15       12.000              3.045,42               8.954,58        97.592,80   
     16       12.000              2.597,69               9.402,31       106.995,12   
     17       12.000              2.127,57               9.872,43       116.867,55   
     18       12.000              1.633,95              10.366,05       127.233,60   
     19       12.000              1.115,65              10.884,35       138.117,95   
     20       12.000                571,43              11.428,57       149.546,52   
------------------------------------------------------------------------------------


De esta forma procederían los siguientes registros contables:

. Momento de la compra:

59.818,61 Terrenos y bienes naturales (210)
          (149.546,52 x 40%) = 59.818,61
89.727,91 Construcciones (211)
          (149.546,52 x 60%) = 89.727,91

                 a Provisiones para otras responsabilidades (142) 145.023,85
                   (149.546,52 - 4.522,67) = 145.023,85
                 a Provisiones a C/P para otras responsabilidades (5292) 4.522,67
         ------- x -------

31.12. Año 1. Devengo de intereses por actualización de provisión:

7.477,33 Gastos financieros por actualización de provisiones (660)

                 a Provisiones a C/P para otras responsabilidades (5292) 7.477,33
         ------- x -------

31.12. Año 1. Pago renta vitalicia año 1:

12.000 Provisiones a C/P para otras responsabilidades (5292)

                 a Tesorería (57-) 12.000
         ------- x -------

    No realizamos asiento de amortización pues en principio no tendría sentido sino es en el caso de obsolescencia del Inmueble, hecho que no damos por consumado (aunque cabría la posibilidad).
    Así habríamos de seguir realizando los registros contables en los sucesivos ejercicios variando los importes en los términos recogidos en la tabla presentada.


    Supongamos que a la finalización del año 15, el acreedor fallece.

    A partir de este momento, el comprador pasa a ser nudo propietario y usufructuario. Consecuentemente tendremos:

    En esos momentos (año 15 finalizado) la provisión registrada será de 51.953,71 Euros, por lo que procederá su eliminación por exceso, imputando la misma en la cuenta de pérdidas y ganancias, de la forma:

51.953,71 Provisiones para otras responsabilidades (142)

                 a Exceso de Provisiones para otras responsabilidades (7952) 51.953,71
         ------- x -------

    Al mismo tiempo y a partir de este momento serían aplicables los principios generales de amortización del bien, por lo que si entendemos todavía tiene una vida útil de 35 años, tendríamos:

2.563,65 Amortización Acumulada del Inmovilizado Material (681)
         (149.546,52 x 60%) = 89.727,91 / 35 años = 2.563,65. El terreno no es amortizado.

                 a A. Acumulada de Construcciones (2811) 2.563,65
         ------- x -------



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