Adquisición de Activo mediante Usucapión (Prescripción Adquisitiva). Adquisición de la propiedad de un bien por el paso del tiempo

       ASIENTO de: Adquisición de Activo mediante Usucapión (Prescripción Adquisitiva)

  


          220 INVERSIONES EN TERRENOS Y BIENES NATURALES
          221 INVERSIONES EN CONSTRUCCIONES
                       o
          210 TERRENOS Y BIENES NATURALES
          211 CONSTRUCCIONES
                    a 131 DONACIONES Y LEGADOS DE CAPITAL



    Resulta obligado en este caso, antes de profundizar en la problemática contable, aclarar previamente que es la USUCAPIÓN. El término usucapio proviene del latín "usus+capere", que traducido sería, hacerse dueño de una cosa sin otro título más que el uso continuado de la misma durante cierto tiempo.

ES LA MANERA DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD DE UN BIEN POR EL PASO DEL TIEMPO.

Así, el Código Civil la define como "(...) una forma de adquisición que exige haber desarrollado una posesión en concepto de dueño pública, pacífica y no interrumpidamente (...)", durante diez años, con buena fe y justo título para inmuebles (usucapión ordinaria) y treinta años sin necesidad de título y buena fe (usucapión extraordinaria). En estos casos el "poseedor" ejerce una acción por prescripción (ordinaria o extraordinaria) contra quien figure como propietario del bien en el Registro de la Propiedad, para que de esta forma se consume la adquisición por prescripción de la propiedad del inmueble reclamado.


RECUERDE QUE…

La usucapión ordinaria y extraordinaria por bienes muebles, necesita un plazo de posesión de tres y seis años respectivamente.

    
    El abandono del propietario original, la incertidumbre sobre los derechos generados por la posesión y el miedo a la acción de reivindicación del dueño legítimo, suelen ser los principales motivos que empujan al poseedor de un bien (que cumple con los requisitos señalados) a intentar convertirse finalmente en su dueño (regulada en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil).


REGISTRO CONTABLE.


    La consulta número 6 del BOICAC nº 113 de Marzo de 2018, nos muestra como habremos de realizar el registro contable de aquellos activos (por ejemplo un inmueble) que hayan podido ser adquiridos por usucapión (resolución judicial favorable) por nuestra empresa. Para ello el ICAC se fundamenta principalmente en:
  1. La consulta 7 del BOICAC nº 99 de septiembre de 2014, sobre el tratamiento contable de la adquisición de un inmueble y una indemnización en efectivo tras la resolución de un litigio.

  2. La Resolución de 1 de marzo de 2013 del ICAC, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.

  3. La #nv_subvenciones del Plan General de Contabilidad #tipo sobre Subvenciones, donaciones y legados recibidos.

    En síntesis la consulta viene a detallar que, si bien la usucapión permite adquirir la propiedad mediante la posesión de buena fe y con justo título de un activo durante un determinado período de tiempo, hasta que no se cumplen estas condiciones, a pesar de que el poseedor del activo pueda obtener los frutos que produzca el activo (inmueble), también está expuesto a la acción de reivindicación del dueño legítimo, por lo que desde un punto de vista contable esta incertidumbre generaría una contingencia que no desaparecería hasta la correspondiente Sentencia judicial, por lo que habríamos de concluir que:

  1. El activo (inmueble) debería reconocerse por su valor razonable.

  2. El registro debe realizarse en la fecha en que se dicte la Sentencia.

  3. La contrapartida del reconocimiento del activo (inmueble) será un ingreso directamente imputado al patrimonio neto (cuenta 131. Donaciones y legados de capital), que entrará en PyG como ingreso de acuerdo a una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la donación o legado.


    En este sentido, el asiento inicialmente presentado, puede mostrar de forma genérica la adquisición por usucapión de un inmueble; si la finalidad es que la empresa obtenga rentas o plusvalías por el alquiler o venta del mismo utilizaremos las cuentas del subgrupo 22; de ser utilizados para el proceso productivo, las del subgrupo 21.

    Posteriormente, por cada ejercicio económico, habremos de ir traspasando al resultado del ejercicio la cuenta (131), en la cuantía que se determine de acuerdo a "una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados" del inmueble, como podría ser su amortización.

  Donaciones y legados de capital (131)
        a  Subvenciones, donaciones y legados de capital transferidos al rdo del ejercicio (746)
    --- x ---


INCIDENCIA FISCAL.


  • IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES.


  •     A este respecto, la consulta vinculante nº V1854-18 de la Dirección General de Tributos, de 25 de junio de 2018 se "hace eco" de la referida consulta número 6 del BOICAC nº 113 de Marzo de 2018, para posicionarse frente a la posible prescripción de los ingresos derivados de la usucapión y de esta forma no tener que imputarlos en la base imponible del impuesto; concluye la DGT apoyándose en la consulta reseñada del ICAC que, además de registrarse por su valor razonable en la fecha de devengo, siendo ésta aquella en que se dicte la Sentencia:

    En CONCLUSIÓN:

        El ingreso se imputará al período impositivo en que se produzca su devengo, comenzando su prescripción desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación del ejercicio al que corresponda; luego no ha prescrito fiscalmente esta imputación en el momento de su registro/devengo, si no que será a partir del mismo cuando habremos de tenerlo en consideración para el computo de su prescripción.



  • IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (IIVTNU - PLUSVALÍA).


  •     A estos efectos, uno de los últimos posicionamientos de la DGT lo encontramos en la consulta vinculante nº V1014-18 de 19 de abril de 2018 donde, resuelve al consultante al respecto de una Sentencia del Juzgado que declara justificada la adquisición del pleno dominio sobre un inmueble pues considera lo ha adquirido por usucapión en la fecha en que se cumplen treinta años desde el inicio de la posesión.

        CONCLUYENDO:
    OPERACIÓNTRIBUTACIÓN EN IIVTNU

    Adquisición del terreno por prescripción adquisitiva o usucapión.Considerada como adquisición originaria, no existe transmisión, por lo que no se produce el hecho imponible del IIVTNU estando no sujeta al impuesto.
    Transmisión posterior del Inmueble.Sujeta al impuesto. El período de generación del incremento de valor del terreno en la  transmisión del inmueble será como máximo de 20 años (aún cuando la posesión haya podido ser superior a 30 años), ya que para el cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno que determina la base imponible del impuesto no se tendrá en cuenta la fecha de la usucapión, pues el cómputo no se ve interrumpido por causa de aquellas operaciones que no originan el devengo del impuesto.


  • IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (ITP y AJD).


  •     En este caso, es la consulta vinculante nº V4053-15 de 16 de diciembre de 2015 de la DGT, la que termina de fundamentar nuestras conclusiones al respecto de la postura de la Administración tributaria en esta problemática.

        La contestación dada por la DGT en este caso, resulta muy significativa pues cambia el criterio aplicado hasta la fecha, donde venía considerando la usucapión como un reconocimiento de dominio sometido al Impuesto sobre Transmisiones Onerosas (consulta vinculante nº 0735/2011 de 22 de marzo de 2011).

        Así el criterio que la propia DGT venía aplicando para el IIVTNU (ya reseñado) y que consideraba que la usucapión no es una transmisión sino un modo de adquisición, es el que fundamenta las nuevas conclusiones a efectos de la liquidación de este Impuesto. Consecuentemente, con la publicación de esta consulta vinculante (V4053-15) la adquisición de un inmueble por prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en sentencia judicial firme, no está sujeta a ninguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales:

    NO SUJETA a:
    1. Transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD pues no es considerada una transmisión.

    2. Actos Jurídicos Documentados pues la titularidad no viene dada por una escritura, acta o testimonio notarial al haberse declarado en sentencia judicial.



    Siguiente: CONSULTA Nº 1. BOICAC Nº 115. SEPTIEMBRE DE 2018. Tratamiento contable del IVA en las donaciones de inmovilizado. NRV 12ª y NRV 18ª.

    Queda terminantemente prohibida la reproducción total o parcial de los contenidos ofrecidos a través de este medio, salvo autorización expresa de RCR. Así mismo, queda prohibida toda reproducción a los efectos del artículo 32.1, párrafo segundo, Ley 23/2006 de la Propiedad intelectual.

    Comparte sólo esta página:

    Síguenos