Publicado: 29/07/2026

Boletin nº 31 - Año 2026

• Vender una vivienda privativa y reinvertir el 100% en una vivienda ganancial ya no garantiza la exención total de la ganancia patrimonial.


• Una resolución de julio de 2026 resuelve la disparidad de criterios entre distintos tribunales económico-administrativos regionales y fija como regla general que la reinversión se aplica al 50% para cada cónyuge.

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha dictado una resolución en unificación de criterio, de fecha 13 de julio de 2026 (procedimiento 05896/2025), que aclara cómo debe calcularse la exención por reinversión en vivienda habitual regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF, cuando un contribuyente transmite una vivienda habitual de carácter privativo y reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual junto con su cónyuge, con carácter ganancial.

El origen de la resolución se encuentra en la disparidad de criterios mantenida por distintos tribunales económico-administrativos regionales. Mientras que el TEAR de Cantabria venía limitando la exención al porcentaje de titularidad que el contribuyente adquiere en la nueva vivienda, los TEAR de la Comunidad Valenciana y de Andalucía habían admitido, en resoluciones anteriores, que la exención podía aplicarse sobre la totalidad del importe reinvertido, con independencia del porcentaje de titularidad adquirido.

El criterio fijado por el TEAC

El TEAC se decanta finalmente por la tesis restrictiva. Según su doctrina, el obligado tributario podrá aplicar la exención por reinversión en función del importe que, del total obtenido en la transmisión de la vivienda, destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda en la medida en que se corresponda con el porcentaje de participación que efectivamente adquiere en ella. Cuando la nueva vivienda se adquiera con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas, ese porcentaje será, con carácter general, del 50% para cada cónyuge, por aplicación del artículo 11 de la LIRPF.

Al tratarse de una resolución dictada en unificación de criterio conforme al artículo 229.1.d) de la LGT, el criterio resulta vinculante para toda la Administración tributaria, con efectos equivalentes a los de un recurso extraordinario de alzada. El TEAC alinea así su doctrina con la ya mantenida por la Dirección General de Tributos en varias consultas vinculantes y con el criterio aplicado por los órganos de gestión de la AEAT.

Fundamento jurídico: la distinción entre titularidad civil y fiscal

El razonamiento del TEAC se apoya en una distinción relevante entre la naturaleza civil y fiscal de la sociedad de gananciales. Civilmente, y conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, la sociedad de gananciales se configura como una comunidad en mano común o germánica, en la que los cónyuges no son titulares de cuotas sobre los bienes, sino cotitulares del patrimonio ganancial en su conjunto. Sin embargo, a efectos del IRPF, el artículo 11.3 de la LIRPF sí atribuye una cuota de titularidad —por mitad, salvo que se justifique otra distinta— a cada cónyuge sobre los bienes comunes.

A partir de ahí, el Tribunal recuerda que solo el derecho de pleno dominio permite acogerse a la exención, de modo que quien satisface una parte del precio superior a la cuota que finalmente adquiere no está comprando más vivienda propia, sino financiando la adquisición de la parte correspondiente a su cónyuge. A modo de ejemplo, en uno de los expedientes que dio origen a esta unificación de criterio, un contribuyente que transmitió su vivienda privativa por 217.739,72 euros y adquirió el 50% de una nueva vivienda ganancial con un coste de 170.091,21 euros solo se le permite computar como reinversión 85.045,61 euros (el 50% de 170.091,21), lo que limitó la exención de la ganancia patrimonial al 39,07% del importe obtenido (resultado de dividir 85.045,61 entre 217.739,72), la mitad de lo que había pretendido.

Qué supone para contribuyentes y asesores

La resolución tiene un impacto directo en el asesoramiento a matrimonios y parejas que planteen vender una vivienda privativa de uno de los cónyuges para reinvertir en una nueva vivienda habitual de carácter ganancial. A partir de ahora, conviene advertir a los clientes de que, salvo que se acredite otra cosa, solo quedará exenta la parte de la ganancia proporcional al 50% reinvertido, aunque la totalidad del dinero obtenido en la venta se haya destinado efectivamente a pagar la nueva vivienda.

El propio TEAC deja una vía abierta: dado que el artículo 11.3 LIRPF permite justificar "otra cuota de participación" distinta del 50%, una atribución expresa de cuotas en la escritura de adquisición, acorde con las aportaciones económicas reales de cada cónyuge, podría permitir defender un porcentaje de reinversión superior. Es un aspecto a valorar en la planificación previa a este tipo de operaciones.