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Boletín nº37 29/09/2026

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El Gobierno aprueba por decreto nuevas medidas sobre alquileres, desahucios y fiscalidad de la vivienda

• El Gobierno aprueba en Consejo de Ministros dos nuevos reales decretos-ley de vivienda, con medidas sobre desahucios, alquileres, fiscalidad, vivienda protegida y acceso a la primera vivienda.


• Entre las medidas aprobadas figuran nuevas garantías para inquilinos vulnerables, la renovación de contratos de alquiler, incentivos fiscales, mayor control del alquiler de temporada y cambios en la tributación de los pisos turísticos.

Fuente:SuperContable.

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El Gobierno ha aprobado en el Consejo de Ministros dos nuevos reales decretos-ley de vivienda, que se ha dado en llamar "Decreto Maricarmen", con el que pretende intervenir en varios de los principales problemas que actualmente afectan al mercado residencial.

A falta de conocer el texto definitivo que se publique en el BOE para precisar su redacción y efectos jurídicos exactos, el Ejecutivo ha aprobado un conjunto de medidas que van desde la protección frente a los desahucios hasta cambios fiscales para propietarios e inquilinos.

Las medidas aprobadas conforman una amplia batería de actuaciones en materia de vivienda y deberán ser convalidadas por el Congreso en el plazo constitucionalmente establecido.

Mayor protección frente a los desahucios

Uno de los puntos centrales será el establecimiento de nuevas garantías para las personas vulnerables que se enfrenten a un procedimiento de desahucio.

La nueva regulación refuerza la intervención de las administraciones antes de ejecutar determinados lanzamientos y establece una protección extraordinaria que podrá mantenerse hasta 2030. La suspensión deberá revisarse periódicamente y podrá prolongarse hasta un máximo de tres años, en función de la situación de vulnerabilidad y de la ausencia de una alternativa habitacional.

Asimismo, cuando el propietario afectado sea un pequeño propietario, la Administración deberá asumir determinadas compensaciones derivadas de la suspensión, incluidos los perjuicios económicos vinculados al impago de rentas y otros costes asociados al inmueble.

La protección frente a los desahucios de personas vulnerables tampoco parte de cero. La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla actualmente, con carácter ordinario, la posibilidad de suspender el procedimiento cuando se constate una situación de vulnerabilidad, durante un plazo máximo de dos meses si el demandante es una persona física y de cuatro meses si es una persona jurídica.

A este régimen ordinario se suma ahora la nueva protección extraordinaria aprobada por el Gobierno, que amplía el marco de cobertura para determinados hogares vulnerables y establece un horizonte temporal más amplio.

Contratos de alquiler más estables

Otro de los ejes de las medidas aprobadas afecta directamente a la duración y renovación de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El Gobierno introduce medidas dirigidas a aportar una mayor estabilidad a los inquilinos cuando finaliza el contrato y a limitar incrementos bruscos de renta ligados a la celebración de un nuevo arrendamiento.

Por un lado, se establece una prórroga extraordinaria de determinados contratos de alquiler actualmente en vigor cuya vigencia finalice antes del 31 de diciembre de 2028, manteniendo así durante ese periodo las condiciones del arrendamiento.

Junto a esta medida, el segundo de los reales decretos-ley aprobados regula específicamente la renovación automática de los contratos por tiempo indefinido. Según lo avanzado por el Gobierno, mientras el inquilino cumpla con sus obligaciones el contrato podrá continuar, aunque se contemplarán salvaguardas que permitan al propietario recuperar la vivienda cuando concurra una causa justificada.

Por tanto, propietarios e inquilinos deberán prestar especial atención a la redacción definitiva de ambas medidas, especialmente a los supuestos en los que opere la renovación automática, las causas que permitan al arrendador recuperar la vivienda y el régimen aplicable a los contratos actualmente en vigor.

Más control sobre el alquiler de temporada

El Ejecutivo también interviene sobre los contratos de alquiler de temporada, una modalidad que ha experimentado un fuerte crecimiento y cuya utilización ha generado controversia cuando se emplea para relaciones que, materialmente, responden a una necesidad permanente de vivienda.

La nueva regulación pretende diferenciar con mayor claridad el arrendamiento temporal del arrendamiento habitual y evitar que los contratos de corta duración se utilicen para eludir las garantías previstas para estos últimos.

Para ello, se exigirá que exista una causa real y acreditable que justifique la temporalidad del contrato. En ausencia de esa causa, el arrendamiento podrá considerarse de vivienda habitual. Además, se prevé que los contratos temporales tengan una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses.

Habrá que estar, no obstante, a la redacción definitiva que se publique en el BOE para conocer con precisión los requisitos de acreditación de la causa temporal y las consecuencias aplicables cuando esta no concurra.

Bonificaciones fiscales para inquilinos y propietarios

Los decretos aprobados incorporan también un importante componente tributario, con incentivos tanto para inquilinos como para propietarios.

En el caso de los inquilinos, se contempla una deducción del 10% para jóvenes que alquilen su vivienda habitual en zonas tensionadas, siempre que cumplan los requisitos de renta establecidos. Según lo avanzado por el Gobierno, podrán beneficiarse quienes tengan una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con determinados límites progresivos para las rentas superiores a 23.007,20 euros.

Para los propietarios, se prevé una modificación del IRPF destinada a incentivar que los pequeños arrendadores reduzcan las rentas. El sistema contempla reducciones del 100%, 95%, 90%, 85% y 70%, en función de las condiciones del contrato, la ubicación del inmueble y la edad del inquilino. También se establece una reducción del 60% para viviendas rehabilitadas y del 80% durante determinadas prórrogas tácitas.

Habrá que esperar a la publicación de los textos en el BOE para conocer con precisión los requisitos, límites y condiciones necesarios para aplicar estos beneficios fiscales.

Los pisos turísticos podrían soportar un IVA más elevado

Otra de las medidas aprobadas modifica la tributación de las viviendas destinadas al alquiler turístico.

El objetivo anunciado por el Ejecutivo es incrementar su carga fiscal y, al mismo tiempo, desincentivar que viviendas actualmente destinadas al uso residencial abandonen ese mercado para pasar al turístico.

Finalmente, el Gobierno ha acordado elevar al 10% el IVA aplicable a los pisos turísticos. Durante la negociación llegó a plantearse un tipo del 21%, pero la cifra finalmente aprobada se ha situado en el 10%. Además, se redefine la cesión turística como aquella vivienda amueblada y promocionada a través de canales turísticos cuya duración no supere los 31 días.

En sentido contrario, se reduce al 4% el IVA aplicable a la construcción de vivienda protegida, con el objetivo de incentivar su promoción y ampliar el parque de vivienda asequible.

Límites a las compras especulativas y blindaje de la vivienda pública

El paquete aprobado incorpora igualmente medidas destinadas a impedir determinadas compras especulativas de vivienda por fondos de inversión, aunque será fundamental conocer la redacción definitiva de la norma para conocer qué sujetos y operaciones quedan concretamente afectados.

La prohibición de este tipo de adquisiciones forma parte de las medidas incluidas por el Gobierno para limitar la actuación de los denominados fondos buitre en el mercado residencial.

Además, se blinda el parque estatal de vivienda, con el objetivo de garantizar que los inmuebles incorporados al mismo mantengan su destino público y no terminen posteriormente transmitidos para usos especulativos.

Ayudas para quienes quieran comprar su primera vivienda

Junto a las medidas dirigidas al alquiler, el Gobierno aprueba también ayudas para la adquisición de la primera vivienda, dirigidas especialmente a quienes cuentan con capacidad para hacer frente a una hipoteca pero no disponen del ahorro previo necesario para afrontar la entrada y los gastos iniciales de la compra.

Para ello, se crea la línea TU CASA, gestionada por el ICO, que permitirá financiar mediante préstamos a tipo de interés cero y sin comisiones hasta el 20% del valor del inmueble, con un límite máximo de 50.000 euros. El préstamo tendrá una duración de diez años y contará con un periodo de carencia equivalente al plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años.

Habrá que esperar al BOE para conocer el verdadero alcance de las medidas

Las medidas aprobadas anticipan un cambio relevante en la regulación del mercado del alquiler y de la vivienda, aunque habrá que esperar a la publicación de los reales decretos-ley en el BOE para conocer con precisión su redacción y alcance jurídico.

Además, los dos textos deberán ser convalidados por el Congreso en el plazo constitucionalmente establecido. El Gobierno ha solicitado para ello la celebración de un pleno extraordinario este viernes.

Por tanto, para propietarios, arrendadores, arrendatarios y asesores, resultará especialmente relevante conocer el contenido definitivo publicado en el BOE, así como el resultado de su posterior convalidación parlamentaria.

Será entonces cuando puedan determinarse con precisión las personas afectadas por cada medida, los requisitos exigidos, su régimen transitorio y, especialmente, desde qué momento comenzarán a producir efectos las nuevas reglas sobre alquileres, desahucios y fiscalidad de la vivienda.